dinsdag 21 juli 2015

Woning Waardering Stelsel - wat gaat er veranderen?

Na jaren van nadenken, voorstellen, overleggen en weer aanpassen zal eindelijk het nieuwe WWS (Woning Waardering Stelsel) per 1 oktober 2015 van kracht worden.

Het nieuwe WWS (of punten systeem) geldt alleen voor de sociale huurwoningen en ook niet voor bestaande huurcontracten. Een mogelijk gevolg is dat bij herwaardering van een vrijkomende sociale huurwoning de huur gaat stijgen en nu boven de grens uitkomt en dus als vrije sector huurwoning aangeboden kan worden.

Waarom deze veranderingen?

De minister wil de huren meer "marktconform" gaan maken.
In het gesloten regeerakkoord was afgesproken om de werking van de woningmarkt te verbeteren.
Dit onder de voorwaarde dat er geen onbedoelde neveneffecten gaan optreden.
Het mag dus niet gaan leiden tot zorgwekkende huurstijgingen, dit vooral in de grote steden.

Wat gaat er veranderen?


  • de WOZ-waarde gaat voor 25% meetellen
  • de WOZ-waarde gaat op 2 manieren invloed uitoefenen
  • de punten voor woonvorm, omgeving en schaarste gaan vervallen
  • de meest actuele WOZ-waarde zal gebruikt worden
  • bij lage WOZ-waarde geldt een minimum van € 40.000
  • bij nieuwbouw krijgt de WOZ-waarde in ieder geval 40 punten
  • de maximale huurprijs wordt eenmalig verlaagd met 3,8%
Mogelijke consequenties

De huren kunnen gaan stijgen, dit is mede afhankelijk van het beleid van de verhuurder.
Als de WOZ-waarde wijzigt, zowel naar boven als naar beneden, dan heeft dit steeds gevolgen voor de punten en dus de huur.
Als de WOZ-waarde daalt, of het effect nu reeds een lagere huur geeft, dan kan de huurder om huurverlaging gaan vragen.

Problemen in de praktijk

Huurders hebben tot op heden geen inzicht in de WOZ-waarde van hun huurwoning. De gemeenten zullen dus de huurders dienen te informeren over de WOZ-waarde van hun huurwoning. Huurders hebben dus een duidelijk belang bij een juiste WOZ-waarde en dienen dus ook een mogelijkheid tot bezwaar te krijgen tegen een te hoge waarde.

Bepalen van de huurprijs met de WWS nog steeds belangrijk

Verhuurmakelaars die voornamelijk bemiddelen in vrije sector huurwoningen hebben zich doorgaans niet zo verdiept in de WWS. De huurprijs wordt vooral marktconform bepaald, vraag en aanbod dus.
Het is herhaaldelijk voorgekomen dat een verhuurmakelaar hier de fout is ingegaan. Een te hoge vrije sector huurprijs, terwijl de woning bij puntentelling duidelijk als sociaal aangemerkt moet worden.

Zowel voor nieuw als bestaand aanbod zal in veel gevallen eerst gekeken dienen te worden of er een risico bestaat dat een woning als sociaal wordt aangemerkt. Andersom zal ook gaan voorkomen. Een huurwoning die voorheen aan de bovenkant van sociaal zat, zou nu als vrije sector aangemerkt kunnen worden.

Uw verhuurder / opdrachtgever is gebaat bij een correcte typering van de woning en de daarbij behorende huurprijs. Uiteraard zal dit meer tijd gaan vergen van de verhuurmakelaar. De details van de woning zullen goed opgenomen dienen te worden teneinde correct de puntentelling te kunnen maken.

Hoe alles in de praktijk gaat verlopen weten wij nu nog niet. Het nieuwe systeem is helaas niet eenvoudiger geworden.

Heeft u behoefte om uw kennis op dit gebied bij te spijkeren? Bezoek dan de website van de Verhuur Academy en lees alles over de nieuwe E-learning training WWS - puntentelling.



woensdag 8 juli 2015

Een verhuurmakelaar is ook maar een mens

Dit artikel gaat over de “mens” achter de verhuurmakelaars in Nederland.  Dit blijkt lastiger dan ik vooraf heb kunnen denken. Om voldoende achtergrond informatie te krijgen heb ik honderden websites bezocht en gezocht naar persoonlijke profielen en verhalen.

Waarom nu juist dit onderwerp voor een artikel? Iedereen heeft wel eens te maken met onpersoonlijke en starre organisaties.  Sluitingen van banken en postkantoren zijn aan de orde van de dag. Wooncorporaties sluiten hun balies en zelfs de inloopfunctie bij Gemeenten wordt sterk aan banden gelegd.

De mensen, cliënten, zijn voor informatie en contact afhankelijk gemaakt van internet, zonder tussenkomst van mensen. Dus hoe zit dit nu bij de verhuurmakelaars? Zijn zij ook kil en zakelijk of zijn zij echt betrokken bij hun werk en persoonlijk in de omgang met hun cliënten. Uiteindelijk gaat het om de eerste indruk van de bezoekers. Welk beeld wil je als organisatie / verhuurmakelaar overbrengen?

Voor een goed onderscheid en leesbaarheid heb ik besloten om het artikel te splitsen in twee delen.  Het eerste deel gaat over de grotere organisaties van verhuurmakelaars, het tweede deel zal over individuele verhuurmakelaars gaan.

Een aantal zaken vallen direct op bij de zoektocht in verhurend Nederland:
  • ·      De websites zijn zeer zakelijk en onpersoonlijk
  • ·      De teksten lijken allemaal sterk op elkaar
  • ·      De mensen achter de vestigingen zijn niet of nauwelijks zichtbaar
  • ·      Persoonlijke profielen worden feitelijk nergens weergegeven
  • ·      Nergens wordt gesproken over een passie voor het vak of voor omgang met mensen

Op de websites staat soms iets over de organisatie, maar niet altijd.
De volgende woorden / uitspraken komen veelvuldig terug bij het kopje "over ons": 
  • ·      Landelijk
  • ·      Veel (aantal) vestigingen
  • ·      Groeiend
  • ·      Betrouwbaarheid
  • ·      Service

Wat ontbreekt is een “gezicht” voor de buitenwereld. Nergens staat een echt verhaal over de oprichter van de organisatie of de mensen die daar werkzaam zijn. Waarom is de oprichter begonnen, wat heeft hem of haar bewogen en wat is het doel? 

Alle onderzochte organisaties besteden veel geld en tijd aan marketing (lees "adverteren") en vergeten te communiceren. In mijn trainingen probeer ik het volgende over te brengen:
Kijk anders naar marketing. Schrap dat glibberige beeld. Denk aan communicatie. Het gaat om het overbrengen van jouw boodschap, op een manier die jou bevalt. Op een wijze die oprecht is en passie bij je oproept. Dat is marketing die overkomt. 
Ik heb ook de moeite genomen om op de knoppen voor Sociale Media te klikken. Het resultaat is werkelijk verbijsterend te noemen. Ik vraag mij af waarom een organisatie Sociale Media toevoegt als het niet onderhouden wordt, dit heeft geen enkele meerwaarde.

Het beste scoort Facebook, maar ook hier niets persoonlijks of een echte toevoeging die niet al op de website staat. Juist met Facebook kun je als organisatie je betrokkenheid tonen aan jouw publiek.

Deel eens een persoonlijke ervaring of emotie, een verhuurmakelaar is ook een mens en geen geldmachine! Wil of kun je dit niet, deel dan kennis met je lezers. Dus geen promotie voor woningen of je makelaardij, geef je bezoekers eens  “gratis” informatie of tips.

Denk ook eens aan maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO), laat zien dat je als verhuurmakelaar of organisatie betrokken bent bij je buurt of regio. Doe eens iets terug en laat je van je menselijke kant zien.

Als ik dit artikel teruglees en mij even verplaats in de positie van  een verhuurder, dan weet ik werkelijk niet meer waarom ik voor een bepaalde organisatie zou kiezen. Iedere organisatie van verhuurmakelaars zal in staat zijn om mijn woning te verhuren, maar wie gun ik de opdracht?

Wordt de keuze van een toekomstige klant nu werkelijk bepaald door wie het hardste schreeuwt dat hij of zij de beste keuze is?

Nu is het even afwachten of er een organisatie is die zich niet herkent in dit artikel en zich wel open, toegankelijk en vooral menselijk en persoonlijk opstelt. Ik zal de reacties graag verzamelen en weergeven in een nieuw artikel.

Met individuele verhuurmakelaars, die zich op geheel eigen wijze presenteren en onderscheiden, kom ik ook graag in contact om hun verhaal te horen.




maandag 22 juni 2015

Blijf trouw aan jezelf en durf nee te zeggen

De afgelopen week heb ik het laatste artikel van Erno Hannink gelezen – Altijd jezelf zijn en succesvol – en het zet je gelijk aan tot nadenken over wat echt belangrijk is.

Wie ben je nu echt?
Wij zijn eraan gewend om zowel zakelijk als in privé een ander beeld te laten zien van onszelf dan wie wij werkelijk zijn. Successen deel je graag met de hele wereld en tegenslagen houd je vooral voor jezelf.

Het gevolg is dat maar heel weinig mensen weten wie je “echt” bent.
Wij vinden het heel belangrijk dat anderen goed over ons denken, dus verspillen wij veel tijd aan het “pleasen” van de mensen waar wij mee omgaan.

Waarom mag je niet gewoon zeggen tegen iemand dat je hier even geen zin in hebt. Maakt je dat een slechter mens? Nee, zeker niet, ze weten nu dat je duidelijk en eerlijk bent.

Hoe gaat het me je?
Standaard openingszin van veel zakelijke gespreken is – Hoe gaat het - , een algemeen aanvaardbare vraag. Echter moet het antwoord wel passen, dus “het gaat goed” en daarna begint het echte gesprek.

Stel nu dat je antwoord eens afwijkt van dit verwachtingspatroon – het gaat niet goed met mij – , je gesprekspartner is direct van slag en wil niets liever dan overschakelen op een ander onderwerp.

Hetzelfde geldt voor het beeld wat je van jezelf geschapen hebt. Is dat nu wat je werkelijk wil laten zien? Wil je echt altijd aardig gevonden worden en wat heb je daarmee bereikt?

Waar gaat dit over?
Je zal je nu afvragen waar dit artikel nu overgaat? Dit heeft toch niets met “verhuurmakelaars” te maken! Niets is minder waar. Op dit moment ben ik bezig met het schrijven van een nieuw artikel over “de verhuurmakelaar als mens”. Dit artikel is een vervolg op het eerdere artikel  “de toegevoegde waarde van een verhuurmakelaar” en zal binnenkort geplaatst worden.

Maar de vraag rijst gelijk, kan ik een artikel schrijven over de verhuurmakelaar als mens, als ik niet eerst mijn eigen advies in de praktijk breng? Dus voor wie het wil lezen geef ik mijzelf nu wat meer bloot. Wie het niet wil lezen kan nu gewoon stoppen, geen enkel probleem.

De mens achter dit weblog
In 2009 ben ik begonnen met het schrijven van artikelen over verhuurmakelaars en hun vakgebied. Waarom? Omdat ik een passie heb voor ons vak en dit graag wil delen met anderen die dit ook belangrijk vinden.

Het ging zakelijk goed en in privé liep alles ook lekker door. Maar was dit ook werkelijk zo? Nee dus, zakelijk liep voortdurend iedereen aan mij te trekken om tijd, aandacht en oplossingen. Je wil “te aardig” zijn en je geeft iedereen jouw tijd en tegelijk verlies je langzaam je focus op wat je zelf wil en uiteindelijk wie je bent.

In je privéleven neem je ook al heel snel deze gewoontes over met alle gevolgen van dien. Inmiddels weer 6 jaar later is er heel veel gebeurt zonder dat je er grip op gehad hebt.

Wat is er nu werkelijk gebeurt?
Vier keer een verhuizing doorstaan, zakelijk veel te veel aan je hoofd gehad, mijn heel dierbare Labrador Sammy is overleden, flinke financiële tegenslag meegemaakt, een relatie waar je niet meer gelukkig in was na 20 jaar beëindigt in een scheiding en om het af te toppen ook nog flinke lichamelijke problemen. Dit en nog veel meer heeft een enorme impact gehad om mijn leven en mijn persoonlijkheid.

Feitelijk ben ik geleefd en ben ik vergeten zelf te leven.

De eerste impuls is om weg te kruipen in een donker hoekje en je af te sluiten van de rest van de wereld. Het kost wat tijd, maar jezelf weer opnieuw terugvinden is mogelijk. Je moet wel eerst terug naar de kern van de zaak, wie ben ik en wat wil ik!

Dus niet dezelfde fouten blijven maken, je eigen keuzes gaan maken. Je omgeving kan hier wat vreemd en afwijzend op reageren, je bent jezelf niet vinden zij. Dus kennen zij blijkbaar niet je echte ik en hebben ze nooit echt de moeite genomen om je te leren kennen.

De meest belangrijke keuze die ik nu gemaakt heb is “eindelijk mijzelf te zijn” en niet meer afhankelijk zijn van de mening van anderen. Wat is werkelijk belangrijk in mijn leven? Wat wil ik en met wie om mij heen. Wat blijft er nu over? Een heel beperkt aantal goede vrienden die er voor je waren toen je het nodig had. En een heel warme en dierbare vriendin die je de ruimte geeft om ook werkelijk jezelf te zijn.

Hierboven heb ik mijzelf voor een heel groot deel bloot gegeven, dit had ik vroeger nooit gedaan. Maar nog belangrijker, wat ga ik nu de komende tijd doen?

Mijzelf zijn!
Met nieuwe energie en heel veel passie, omdat ik het zelf wil, weer artikelen en boeken schrijven over ons mooie en uitdagende vak. Nieuwe trainingen ontwikkelen en vooral veel lesgeven en coachen. En vooral geen energie steken in zaken en mensen die niet de moeite waard zijn.

Ben ik nu mijzelf? Ja, voor een groot deel, maar het is een proces en iets waar je aan blijft werken om ook te groeien als mens.

Voor wie het artikel van Erno Hannink ook wil lezen, ga naar  http://ernohannink.nl/jezelf-zijn-succesvol/ .

dinsdag 6 januari 2015

Energielabel 2015 ook voor huurwoningen, daar gaan wij weer

Het zat er al heel lang aan te komen en nu hebben wij eindelijk een "fantastisch" energielabel, werkelijk een successtory.
Ben ik kritisch, ach een beetje maar. Onze Overheid heeft in alle voorgaande jaren blijkbaar nergens van geleerd. Het lijkt toch heel eenvoudig: je neemt een wet aan waarin precies staat hoe het energielabel werkt en dat alle woningen er aan moeten voldoen. Dan benoem je een controle apparaat, stelt sancties / boetes in voor handhaving en geen vuiltje aan de lucht. 

Ok, dat heeft allemaal dus niet gewerkt, het grote publiek snapt ook nog steeds niet waarom je nu een label nodig hebt. Maar, zegt de Overheid, de EU wil nu eenmaal dat wij hieraan gaan voldoen … dus doen wij het ook, kwestie van doorduwen.



Nu, 2015, iedere woningeigenaar krijgt binnenkort bericht van het huidige label van zijn woning op basis van een paar simpele feiten zoals bouwjaar, type en oppervlakte. Nu denkt iedereen gelijk, ik heb een energielabel en klaar is Kees. Nee dus, je hebt slechts een voorlopig label waar je werkelijk niets mee kan. Dus feitelijk een heel dode mus.

Nu wordt verwacht van de bezitter van dit "voorlopige energielabel" dat hij dit verder op uitermate professionele wijze verder gaat optuigen. Je mag nu dus zelf verder gaan klussen.

Ga naar : www.energielabelvoorwoningen.nl en log in met je ook al zeer veilige DigiD. Al tijdens het schrijven van dit artikel blijkt wederom dat de voorgestelde website weer eens niet werkt, was de afgelopen week ook al zo. 

Er maar van uitgaan dat de website een keer gaat werken, we hebben toch alle tijd. De bedoeling is dat wij de woninggegevens gaan controleren, als je geen toevoegingen aan de woning hebt gedaan die energiebesparend kunnen zijn dan ben je snel klaar. Nu mag je nog kiezen voor een expert in je regio die de gegevens op afstand gaat controleren. Deze expert werkt vermoedelijk met een kristallen bol. Op korte termijn krijg je van de expert te horen dat alles prima is, uiteraard want je hebt het zelf ingevoerd.

En ja hoor, je krijgt per email het definitieve energielabel, de vlag kan uit. Je bent nu een paar tientjes lichter en wat vrije tijd verder, maar dan heb je wel wat. Je mag nu je huis verkopen of verhuren als je dat wil, toch mooi bereikt.

De conclusie van dit verhaal is nu dat de Overheid voor alle woningen een energielabel heeft en dus haar doelstellingen heeft gehaald. De consument is nu ook gelijk uitermate energiebewust geworden en heeft een certificaat om dit aan te tonen. Ik wordt hier zo heel erg moe van.

Nu nog het mooiste van alles. Je mag je woning niet verhuren zonder definitief energielabel! Dus krijgen de verhuurmakelaars er weer een leuke taak bij, de verhuurders hierin gaan opvoeden. Ik zie hem al weer aankomen. 

" Beste eigenaar, ik wil graag uw woning verhuren maar u heeft geen geldig energielabel, wilt u dit eerst even regelen? "

En ja hoor, de eigenaar laat gelijk maar even weten dat hij wel een andere verhuurmakelaar zoekt die niet zo kritisch is. Wat hebben wij nu aan dit artikel, wel werkelijk niets … net zo als het label zelf. Maar ik moest het even kwijt, er wordt zoveel energie en geld verspild aan onnodige regelgeving die niemand meer snapt.

vrijdag 19 december 2014

De toegevoegde waarde van een verhuurmakelaar in 2015

Verhuurmakelaars weten als geen ander dat er een voortdurende strijd is om de gunst van een verhuurder. Een verhuurder is niet onder de indruk van uw "eigen opinie" dat u de beste bent, de grootste bent of de meeste bezoekers op uw website heeft.

Een verhuurder wil vooral duidelijkheid en transparantie omtrent uw dienstverlening en wil:
  • een goed advies over de huurprijs
  • geen leegstand
  • de juiste en betrouwbare huurder
  • goede juridisch perfecte huurovereenkomsten
  • en geen gezeur achteraf
De Overheid en de ACM willen dat verhuurmakelaars de courtage voor hun dienstverlening volledig in rekening gaan brengen aan de verhuurder (opdrachtgever). Dat betekent dat de verhuurders nog kritischer zullen gaan kijken naar de toegevoegde waarde van de verhuurmakelaar. Als zij bij het aanbieden van hun huurwoning de verhuurmakelaar gaan betalen voor hun diensten dan gaan zij serieus selecteren.

Dit betekent dat de verhuurmakelaar zich anno 2015 nog beter dient te onderscheiden van zijn of haar collega's. Dus stop met de loze kreten en verbeter en optimaliseer uw dienstverlening. Investeer in uw organisatie, train uw medewerkers en perfectioneer uw procedures en contracten.

Uiteraard zullen een aantal verhuurmakelaars denken dat zij alles al op de rit hebben staan. Echter het kan altijd beter. Kijk eens objectief naar uw organisatie van een afstand en verplaats u in de positie van een verhuurder. 

Wat ziet een verhuurder als hij uw website bezoekt? Heeft u een duidelijk verhaal over uw diensten, wat kan de verhuurder van u verwachten? Wat zijn de kosten en wanneer dienen deze betaald te worden. Staat u werkelijk 100% aan de zijde van de verhuurder? Bent u kritisch in de selectie van kandidaat huurders? Een verhuurder heeft een ruime keuze aan verhuurmakelaars, dus waarom zou hij voor u gaan kiezen?

Een bezoekje aan de websites van een twintigtal willekeurige verhuurmakelaars leert al snel dat er nog veel te verbeteren is. Na gebruik van zoekwoorden op Google kom je op de Home pagina in plaats van de pagina "Verhuren". Er staat vaak weinig uitleg over de diensten. Ook de courtage staat nauwelijks vermeld. En wellicht het belangrijkste, de sites zijn weinig persoonlijk. Een verhuurder wil geen zaken doen met een kantoor maar met een persoon.

In 2015 gaan wij de verhuurmakelaars in Nederland intensief volgen en wij zullen de bijzondere, creatieve en onderscheidende verhuurmakelaars belichten. Wellicht is het dan ook tijd voor een verkiezing van "De verhuurmakelaar van het jaar 2015".