dinsdag 6 januari 2015

Energielabel 2015 ook voor huurwoningen, daar gaan wij weer

Het zat er al heel lang aan te komen en nu hebben wij eindelijk een "fantastisch" energielabel, werkelijk een successtory.
Ben ik kritisch, ach een beetje maar. Onze Overheid heeft in alle voorgaande jaren blijkbaar nergens van geleerd. Het lijkt toch heel eenvoudig: je neemt een wet aan waarin precies staat hoe het energielabel werkt en dat alle woningen er aan moeten voldoen. Dan benoem je een controle apparaat, stelt sancties / boetes in voor handhaving en geen vuiltje aan de lucht. 

Ok, dat heeft allemaal dus niet gewerkt, het grote publiek snapt ook nog steeds niet waarom je nu een label nodig hebt. Maar, zegt de Overheid, de EU wil nu eenmaal dat wij hieraan gaan voldoen … dus doen wij het ook, kwestie van doorduwen.



Nu, 2015, iedere woningeigenaar krijgt binnenkort bericht van het huidige label van zijn woning op basis van een paar simpele feiten zoals bouwjaar, type en oppervlakte. Nu denkt iedereen gelijk, ik heb een energielabel en klaar is Kees. Nee dus, je hebt slechts een voorlopig label waar je werkelijk niets mee kan. Dus feitelijk een heel dode mus.

Nu wordt verwacht van de bezitter van dit "voorlopige energielabel" dat hij dit verder op uitermate professionele wijze verder gaat optuigen. Je mag nu dus zelf verder gaan klussen.

Ga naar : www.energielabelvoorwoningen.nl en log in met je ook al zeer veilige DigiD. Al tijdens het schrijven van dit artikel blijkt wederom dat de voorgestelde website weer eens niet werkt, was de afgelopen week ook al zo. 

Er maar van uitgaan dat de website een keer gaat werken, we hebben toch alle tijd. De bedoeling is dat wij de woninggegevens gaan controleren, als je geen toevoegingen aan de woning hebt gedaan die energiebesparend kunnen zijn dan ben je snel klaar. Nu mag je nog kiezen voor een expert in je regio die de gegevens op afstand gaat controleren. Deze expert werkt vermoedelijk met een kristallen bol. Op korte termijn krijg je van de expert te horen dat alles prima is, uiteraard want je hebt het zelf ingevoerd.

En ja hoor, je krijgt per email het definitieve energielabel, de vlag kan uit. Je bent nu een paar tientjes lichter en wat vrije tijd verder, maar dan heb je wel wat. Je mag nu je huis verkopen of verhuren als je dat wil, toch mooi bereikt.

De conclusie van dit verhaal is nu dat de Overheid voor alle woningen een energielabel heeft en dus haar doelstellingen heeft gehaald. De consument is nu ook gelijk uitermate energiebewust geworden en heeft een certificaat om dit aan te tonen. Ik wordt hier zo heel erg moe van.

Nu nog het mooiste van alles. Je mag je woning niet verhuren zonder definitief energielabel! Dus krijgen de verhuurmakelaars er weer een leuke taak bij, de verhuurders hierin gaan opvoeden. Ik zie hem al weer aankomen. 

" Beste eigenaar, ik wil graag uw woning verhuren maar u heeft geen geldig energielabel, wilt u dit eerst even regelen? "

En ja hoor, de eigenaar laat gelijk maar even weten dat hij wel een andere verhuurmakelaar zoekt die niet zo kritisch is. Wat hebben wij nu aan dit artikel, wel werkelijk niets … net zo als het label zelf. Maar ik moest het even kwijt, er wordt zoveel energie en geld verspild aan onnodige regelgeving die niemand meer snapt.

vrijdag 19 december 2014

De toegevoegde waarde van een verhuurmakelaar in 2015

Verhuurmakelaars weten als geen ander dat er een voortdurende strijd is om de gunst van een verhuurder. Een verhuurder is niet onder de indruk van uw "eigen opinie" dat u de beste bent, de grootste bent of de meeste bezoekers op uw website heeft.

Een verhuurder wil vooral duidelijkheid en transparantie omtrent uw dienstverlening en wil:
  • een goed advies over de huurprijs
  • geen leegstand
  • de juiste en betrouwbare huurder
  • goede juridisch perfecte huurovereenkomsten
  • en geen gezeur achteraf
De Overheid en de ACM willen dat verhuurmakelaars de courtage voor hun dienstverlening volledig in rekening gaan brengen aan de verhuurder (opdrachtgever). Dat betekent dat de verhuurders nog kritischer zullen gaan kijken naar de toegevoegde waarde van de verhuurmakelaar. Als zij bij het aanbieden van hun huurwoning de verhuurmakelaar gaan betalen voor hun diensten dan gaan zij serieus selecteren.

Dit betekent dat de verhuurmakelaar zich anno 2015 nog beter dient te onderscheiden van zijn of haar collega's. Dus stop met de loze kreten en verbeter en optimaliseer uw dienstverlening. Investeer in uw organisatie, train uw medewerkers en perfectioneer uw procedures en contracten.

Uiteraard zullen een aantal verhuurmakelaars denken dat zij alles al op de rit hebben staan. Echter het kan altijd beter. Kijk eens objectief naar uw organisatie van een afstand en verplaats u in de positie van een verhuurder. 

Wat ziet een verhuurder als hij uw website bezoekt? Heeft u een duidelijk verhaal over uw diensten, wat kan de verhuurder van u verwachten? Wat zijn de kosten en wanneer dienen deze betaald te worden. Staat u werkelijk 100% aan de zijde van de verhuurder? Bent u kritisch in de selectie van kandidaat huurders? Een verhuurder heeft een ruime keuze aan verhuurmakelaars, dus waarom zou hij voor u gaan kiezen?

Een bezoekje aan de websites van een twintigtal willekeurige verhuurmakelaars leert al snel dat er nog veel te verbeteren is. Na gebruik van zoekwoorden op Google kom je op de Home pagina in plaats van de pagina "Verhuren". Er staat vaak weinig uitleg over de diensten. Ook de courtage staat nauwelijks vermeld. En wellicht het belangrijkste, de sites zijn weinig persoonlijk. Een verhuurder wil geen zaken doen met een kantoor maar met een persoon.

In 2015 gaan wij de verhuurmakelaars in Nederland intensief volgen en wij zullen de bijzondere, creatieve en onderscheidende verhuurmakelaars belichten. Wellicht is het dan ook tijd voor een verkiezing van "De verhuurmakelaar van het jaar 2015". 

dinsdag 25 november 2014

Verhuurmakelaar – de hype voorbij

Zo'n 10 jaar geleden was de verhuurmakelaar nog een weinig bekend beroep. Er waren een aantal grotere bekende verhuurbemiddelaars en een grote groep kleine verhuurmakelaars die voornamelijk bemiddelden voor de expat die in Nederland kwam werken. De reguliere makelaars, van oudsher bekwaam in het verkopen van woningen, haalden hun neus op voor de verhuur van woningen. Al met al een duidelijke markt waar alle partijen, groot en klein, hun positie hadden en redelijk tot goed hun brood verdienden.

Mede door het vrijgeven van de titel van makelaar werd het onbedoeld enorm druk in de makelaardij. Er volgde een explosie van nieuwe makelaarskantoren terwijl de markt van koopwoningen niet inhoudelijk veranderde.

Het gevolg was uiteraard dat het duwen en trekken werd om de gunst van een verkoper van een woning, stunten met courtage en de onvermijdelijke omzetdaling. Dit alles in een toen nog goed functionerende markt voor koopwoningen.

Hierdoor kwam het wat ingesufte beroep weer tot leven en gingen de makelaars nadenken over de toekomst. Echter niet alleen bestaande makelaars zagen de markt veranderen. Nieuwe partijen bestudeerden de woningmarkt en signaleerden dat de groei vooral te vinden was in de verhuur van woningen. En hiermee was de “niche” gevonden binnen de makelaardij.

Hoewel betrouwbare cijfers ontbreken, kan wel voorzichtig gesteld worden dat het aantal verhuurmakelaars in Nederland met zeker een factor 5 is toegenomen. Zodra een beroep of branche populair wordt en meer aandacht krijgt, volgen de franchise initiatieven uiteraard op de voet. De laatste jaren zijn er zeker zo'n 20 nieuwe franchise organisaties bijgekomen en volgens onderzoek denken veel verhuurmakelaars aan expansie middels franchise.

Net als destijds bij de koopwoningen wordt nu ook bij de huurwoningen de internetmarkt overspoeld met zogenaamde “woning portalen” die het zoeken naar een huurwoning makkelijker dient te maken. Het gevolg is alleen maar meer van hetzelfde en hierdoor wordt de markt absoluut niet transparanter.

Ogenschijnlijk is het aantal huurwoningen flink toegenomen, echter na eliminatie van de koopwoningen die tijdelijk ter verhuur worden aangeboden, zien wij een stagnerende markt. Er zijn momenteel nauwelijks beleggers in vastgoed te vinden die investeren in vrije sector huurwoningen en ook de particuliere (kleine) belegger is voorzichtig.

De vele verhuurmakelaars zijn momenteel vooral somber gestemd. Internationale bedrijven zijn nog steeds terughoudend met het aannemen van hoog opgeleide buitenlandse werknemers, huurders in laag geprijsde huurwoningen willen niet doorstromen naar de vrije sector en de huurprijzen van de aangeboden luxe huurwoningen staan verder onder druk.

Dus valt te concluderen dat teveel verhuurmakelaars vissen in dezelfde vijver en zich nog nauwelijks onderscheiden van elkaar. De hype is voorbij en het wachten is nu op zelfregulering en nieuwe initiatieven en frisse ideeën die het vak van verhuurmakelaar weer aantrekkelijk gaat maken.

vrijdag 22 augustus 2014

10 tips voor een succesvolle woningverhuur

Veel eigenaren van woonruimte menen nog steeds dat zij zelf het beste hun woning kunnen verhuren. De gedachte overheerst dat de potentiële huurders zelfs zitten te wachten op hun woning. Dus de staat van de woning, locatie en de prijs is ondergeschikt aan de vraag om woonruimte.

Niets is minder waar, de markt voor huurwoningen is de laatste tijd sterk aan het veranderen. De schaarste aan woonruimte zit vooral in het goedkopere segment, dus huurwoningen tot circa € 700,- per maand. De toekomstige huurder is zowel mondiger als kritischer geworden. Niet alleen zijn er meer particuliere huurwoningen op de markt gekomen, ook de wooncorporaties hebben zich op de luxe huurwoningen gestort. Er is dus volop keuze en daar wordt gebruik van gemaakt door de woningzoekende.

Uit ons onderzoek blijkt dat er vooraf door de woningzoekende meer vragen gesteld worden over de aangeboden woonruimte en dat zij bij bezichtigen zeer kritisch zijn. Ook zijn er steeds meer bezichtigingen nodig voordat een woning uiteindelijk verhuurd is.

Dus de hoogste tijd voor een aantal tips voor de verhuurder:

1 • Zorg dat de woning er goed onderhouden uitziet

2 • Verhelp tijdig kleine gebreken

3 • Maak goede foto's van een opgeruimde woning

4 • Besteed tijd aan een goede beschrijving

5 • Bepaal een marktconforme huurprijs

6 • Stel geen vreemde voorwaarden, blijf zakelijk

7 • Wees vooral duidelijk over de huurtermijn

8 • Zorg voor een goed huurcontract, ga niet knutselen

9 • Blijf correct bij een bezichtiging en vergeet emotie

10• Doe een achtergrond onderzoek naar de huurder

Als je naar deze tips kijkt zal men zeggen, duidelijk maar dat weet ik wel. In de praktijk blijkt dat veel verhuurders niet beseffen dat het proces van verhuren niet afwijkt van het verkopen van een woning.
Bij een verkoop neemt men eerder een makelaar in de arm om het proces te begeleiden. Bij een verhuur is dit nog steeds minder gebruikelijk.

Dus de wijze les is niet alleen het opvolgen van de genoemde tips, uiteraard zijn er nog veel meer aandachtspunten op te noemen. Het belangrijkste punt van overweging is: “ben ik wel geschikt om mijn eigen woning te verhuren?”.

Bij het verhuren van een woning dien je de emotie volledig uit te schakelen en uitsluitend op zakelijke gronden te handelen. Het verhuren van woonruimte vergt niet alleen aandacht en tijd, maar ook een brede kennis van zowel de markt als van het huurrecht. Dus voor het beste resultaat en minder rompslomp, schakel tijdig een goede en professionele verhuurmakelaar in.

vrijdag 11 april 2014

Huren in de vrije sector een doolhof?

Regelmatig krijgen wij vragen hoe men in aanmerking kan komen voor een huurwoning en hoe de procedure verloopt. Hieruit blijkt dat er nog veel onduidelijkheid is omtrent het huren van een woning, met name in de vrije sector. Waar woningcorporaties steeds transparanter worden en veel voorlichting geven, laten de verhuurmakelaars het nog te vaak afweten.

Veel antwoorden op algemene vragen, voornamelijk op gebied van "sociale huur", zijn te vinden op de website van de woonbond. Echter huurders in de vrije sector hebben over het algemeen andere vragen, wensen en voorkeuren die niet adequaat beantwoord worden.
Stel dezelfde vraag aan 3 verschillende verhuurmakelaars, bijvoorbeeld over verlenging van het huurcontract, en je krijgt ook 3 verschillende antwoorden. Daarnaast hanteren veel verhuurmakelaars weer andere voorwaarden waardoor het gehele huurproces meer op een doolhof begint te lijken.

Om het traject van wens tot uiteindelijke huur enigzins te verduidelijken werken inmiddels veel verhuurmakelaars met een eenvoudige maar duidelijke voor toekomstige huurders. Dit geeft echter slechts een summier beeld en verhuurmakelaars krijgen steeds meer uiteenlopende vragen die zij naar eer en geweten beantwoorden.
Hieruit blijkt dagelijks dat er een enorme behoefte is aan meer en vooral uitgebreide voorlichting over alles wat met het huurproces te maken heeft.

In 2015 zal als eerste een boek verschijnen waarin het gehele huurproces wordt doorlopen, vanaf de zoektocht naar een huurwoning tot en met het betrekken van de woning. Na het lezen van dit handboek is de huurder volledig op de hoogte van zowel het proces, de mogelijkheden, welke vragen te stellen aan de makelaar als de wet- en regelgeving.

Als tweede gaan wij een nieuwe website ontwikkelen die vragen en antwoorden gaat bundelen over werkelijk alles wat met het huren van een woning in de vrije sector te maken heeft. Deze zogenaamde vraagbaak zal, zoals nu is te voorzien, in de zomer van 2015 gereed zijn.

Tot deze beide initiatieven verwezenlijkt zijn, geven wij alle woningzoekenden het advies om vooral kritisch te blijven en gewoon hun vragen te blijven stellen aan de verhuurmakelaars in Nederland. Krijgt u geen duidelijk of afdoende antwoord op uw vragen bedenk dan of het verstandig is om door te gaan met het huurproces. Uiteraard kunt u altijd uw - algemene - huurvragen richten aan ons.