dinsdag 21 juli 2015

Woning Waardering Stelsel - wat gaat er veranderen?

Na jaren van nadenken, voorstellen, overleggen en weer aanpassen zal eindelijk het nieuwe WWS (Woning Waardering Stelsel) per 1 oktober 2015 van kracht worden.

Het nieuwe WWS (of punten systeem) geldt alleen voor de sociale huurwoningen en ook niet voor bestaande huurcontracten. Een mogelijk gevolg is dat bij herwaardering van een vrijkomende sociale huurwoning de huur gaat stijgen en nu boven de grens uitkomt en dus als vrije sector huurwoning aangeboden kan worden.

Waarom deze veranderingen?

De minister wil de huren meer "marktconform" gaan maken.
In het gesloten regeerakkoord was afgesproken om de werking van de woningmarkt te verbeteren.
Dit onder de voorwaarde dat er geen onbedoelde neveneffecten gaan optreden.
Het mag dus niet gaan leiden tot zorgwekkende huurstijgingen, dit vooral in de grote steden.

Wat gaat er veranderen?


  • de WOZ-waarde gaat voor 25% meetellen
  • de WOZ-waarde gaat op 2 manieren invloed uitoefenen
  • de punten voor woonvorm, omgeving en schaarste gaan vervallen
  • de meest actuele WOZ-waarde zal gebruikt worden
  • bij lage WOZ-waarde geldt een minimum van € 40.000
  • bij nieuwbouw krijgt de WOZ-waarde in ieder geval 40 punten
  • de maximale huurprijs wordt eenmalig verlaagd met 3,8%
Mogelijke consequenties

De huren kunnen gaan stijgen, dit is mede afhankelijk van het beleid van de verhuurder.
Als de WOZ-waarde wijzigt, zowel naar boven als naar beneden, dan heeft dit steeds gevolgen voor de punten en dus de huur.
Als de WOZ-waarde daalt, of het effect nu reeds een lagere huur geeft, dan kan de huurder om huurverlaging gaan vragen.

Problemen in de praktijk

Huurders hebben tot op heden geen inzicht in de WOZ-waarde van hun huurwoning. De gemeenten zullen dus de huurders dienen te informeren over de WOZ-waarde van hun huurwoning. Huurders hebben dus een duidelijk belang bij een juiste WOZ-waarde en dienen dus ook een mogelijkheid tot bezwaar te krijgen tegen een te hoge waarde.

Bepalen van de huurprijs met de WWS nog steeds belangrijk

Verhuurmakelaars die voornamelijk bemiddelen in vrije sector huurwoningen hebben zich doorgaans niet zo verdiept in de WWS. De huurprijs wordt vooral marktconform bepaald, vraag en aanbod dus.
Het is herhaaldelijk voorgekomen dat een verhuurmakelaar hier de fout is ingegaan. Een te hoge vrije sector huurprijs, terwijl de woning bij puntentelling duidelijk als sociaal aangemerkt moet worden.

Zowel voor nieuw als bestaand aanbod zal in veel gevallen eerst gekeken dienen te worden of er een risico bestaat dat een woning als sociaal wordt aangemerkt. Andersom zal ook gaan voorkomen. Een huurwoning die voorheen aan de bovenkant van sociaal zat, zou nu als vrije sector aangemerkt kunnen worden.

Uw verhuurder / opdrachtgever is gebaat bij een correcte typering van de woning en de daarbij behorende huurprijs. Uiteraard zal dit meer tijd gaan vergen van de verhuurmakelaar. De details van de woning zullen goed opgenomen dienen te worden teneinde correct de puntentelling te kunnen maken.

Hoe alles in de praktijk gaat verlopen weten wij nu nog niet. Het nieuwe systeem is helaas niet eenvoudiger geworden.

Heeft u behoefte om uw kennis op dit gebied bij te spijkeren? Bezoek dan de website van de Verhuur Academy en lees alles over de nieuwe E-learning training WWS - puntentelling.



woensdag 8 juli 2015

Een verhuurmakelaar is ook maar een mens

Dit artikel gaat over de “mens” achter de verhuurmakelaars in Nederland.  Dit blijkt lastiger dan ik vooraf heb kunnen denken. Om voldoende achtergrond informatie te krijgen heb ik honderden websites bezocht en gezocht naar persoonlijke profielen en verhalen.

Waarom nu juist dit onderwerp voor een artikel? Iedereen heeft wel eens te maken met onpersoonlijke en starre organisaties.  Sluitingen van banken en postkantoren zijn aan de orde van de dag. Wooncorporaties sluiten hun balies en zelfs de inloopfunctie bij Gemeenten wordt sterk aan banden gelegd.

De mensen, cliƫnten, zijn voor informatie en contact afhankelijk gemaakt van internet, zonder tussenkomst van mensen. Dus hoe zit dit nu bij de verhuurmakelaars? Zijn zij ook kil en zakelijk of zijn zij echt betrokken bij hun werk en persoonlijk in de omgang met hun cliƫnten. Uiteindelijk gaat het om de eerste indruk van de bezoekers. Welk beeld wil je als organisatie / verhuurmakelaar overbrengen?

Voor een goed onderscheid en leesbaarheid heb ik besloten om het artikel te splitsen in twee delen.  Het eerste deel gaat over de grotere organisaties van verhuurmakelaars, het tweede deel zal over individuele verhuurmakelaars gaan.

Een aantal zaken vallen direct op bij de zoektocht in verhurend Nederland:
  • ·      De websites zijn zeer zakelijk en onpersoonlijk
  • ·      De teksten lijken allemaal sterk op elkaar
  • ·      De mensen achter de vestigingen zijn niet of nauwelijks zichtbaar
  • ·      Persoonlijke profielen worden feitelijk nergens weergegeven
  • ·      Nergens wordt gesproken over een passie voor het vak of voor omgang met mensen

Op de websites staat soms iets over de organisatie, maar niet altijd.
De volgende woorden / uitspraken komen veelvuldig terug bij het kopje "over ons": 
  • ·      Landelijk
  • ·      Veel (aantal) vestigingen
  • ·      Groeiend
  • ·      Betrouwbaarheid
  • ·      Service

Wat ontbreekt is een “gezicht” voor de buitenwereld. Nergens staat een echt verhaal over de oprichter van de organisatie of de mensen die daar werkzaam zijn. Waarom is de oprichter begonnen, wat heeft hem of haar bewogen en wat is het doel? 

Alle onderzochte organisaties besteden veel geld en tijd aan marketing (lees "adverteren") en vergeten te communiceren. In mijn trainingen probeer ik het volgende over te brengen:
Kijk anders naar marketing. Schrap dat glibberige beeld. Denk aan communicatie. Het gaat om het overbrengen van jouw boodschap, op een manier die jou bevalt. Op een wijze die oprecht is en passie bij je oproept. Dat is marketing die overkomt. 
Ik heb ook de moeite genomen om op de knoppen voor Sociale Media te klikken. Het resultaat is werkelijk verbijsterend te noemen. Ik vraag mij af waarom een organisatie Sociale Media toevoegt als het niet onderhouden wordt, dit heeft geen enkele meerwaarde.

Het beste scoort Facebook, maar ook hier niets persoonlijks of een echte toevoeging die niet al op de website staat. Juist met Facebook kun je als organisatie je betrokkenheid tonen aan jouw publiek.

Deel eens een persoonlijke ervaring of emotie, een verhuurmakelaar is ook een mens en geen geldmachine! Wil of kun je dit niet, deel dan kennis met je lezers. Dus geen promotie voor woningen of je makelaardij, geef je bezoekers eens  “gratis” informatie of tips.

Denk ook eens aan maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO), laat zien dat je als verhuurmakelaar of organisatie betrokken bent bij je buurt of regio. Doe eens iets terug en laat je van je menselijke kant zien.

Als ik dit artikel teruglees en mij even verplaats in de positie van  een verhuurder, dan weet ik werkelijk niet meer waarom ik voor een bepaalde organisatie zou kiezen. Iedere organisatie van verhuurmakelaars zal in staat zijn om mijn woning te verhuren, maar wie gun ik de opdracht?

Wordt de keuze van een toekomstige klant nu werkelijk bepaald door wie het hardste schreeuwt dat hij of zij de beste keuze is?

Nu is het even afwachten of er een organisatie is die zich niet herkent in dit artikel en zich wel open, toegankelijk en vooral menselijk en persoonlijk opstelt. Ik zal de reacties graag verzamelen en weergeven in een nieuw artikel.

Met individuele verhuurmakelaars, die zich op geheel eigen wijze presenteren en onderscheiden, kom ik ook graag in contact om hun verhaal te horen.