Onbegrip op de woningmarkt - huurders en eigenaren de dupe.

De woningmarkt is al een tijdje in mineur en op korte termijn is de voorspelling niet veel beter. De termijn dat een woning te koop staat loopt alleen maar op. Starters die willen kopen krijgen nauwelijks een hypotheek en blijven dus gedwongen in een huurwoning zitten. De noodzakelijke doorstroming, zowel bij koop als huur, zit dus volledig op slot.

Veel nieuwe en bestaande huurders komen door de inkomenseisen niet meer in aanmerking voor een (andere) huurwoning. Hierdoor blijven ook veel huurders zitten in hun sociale huurwoning terwijl zij graag willen doorstromen naar een andere huur- of koopwoning. In de vrije sector zijn te weinig redelijk geprijsde huurwoningen beschikbaar om aan de vraag te voldoen.

Het tijdelijk verhuren van een te koop staande woning kan deels voor meer beweging in de woningmarkt zorgen.  Eigenaren met dubbele woonlasten kunnen hun financiele leed met tijdelijke verhuur enigszins verzachten. Echter zij zijn enorm terughoudend hiervoor vanwege alle negatieve berichten over verhuren en opgelegde beperkingen door de banken.
Dit is een misvatting en komt door de slechte beeldvorming in de media. Slechts 1 tot 2% van de huurders zijn malafide en bij een goede screening door een verhuurmakelaar die zijn protocollen op de juiste wijze toepast worden deze tijdig gesignaleerd.
Ook banken zijn tegenwoordig welwillend en werken grotendeels mee aan tijdelijke verhuur van een koopwoning, mits tijdig en op correcte wijze toestemming aangevraagd is.

Terug naar de basis
Het feit dat de woningmarkt niet meer in balans is heeft vele oorzaken. Koopwoningen worden nog steeds teveel gezien als middel om via waardestijging geld te verdienen. Dus de eerste fout, een koopwoning is om in te wonen en niet om mee te speculeren. Banken deden hier aan mee en zelfs wooncorporaties verloren hun sociale karakter door in te zetten op dure projecten voor koopwoningen.

De tweede fout zat in een te hoge hypotheekverstrekking ten opzichte van de feitelijke waarde van de woning. Dure, niet altijd waarde vermeerderende, verbouwingen werden meegenomen in de hypotheek.

De derde en wellicht meest belangrijke fout is nog steeds dat toekomstige kopers niet aangemoedigd worden om eerst te sparen voor een aanbetaling op hun latere woning. Wij leven nu eenmaal in een consumptiemaatschappij.

Deze fouten gelden uiteraard ook voor de huurmarkt. Wooncorporaties zullen weer terug moeten naar hun oorspronkelijke taak, het bouwen van betaalbare huurwoningen.

Ook de overheid doet een duit in het verkeerde zakje. Eerst akkoord gaan met de regelgeving omtrent inkomenseisen aan een sociale huurwoning die veel te laag gesteld zijn. Nu ook de wooncorporaties gaan verplichten hun woningbezit te verkopen, de vraag is alleen aan wie?

Daarnaast moet het eenvoudiger worden om een koopwoning te verhuren als een eigenaar dit wil. Als de banken meer open zouden staan voor verhuur, mits de eigenaar financieel gezond is, dan komen er ook meer huurwoningen beschikbaar. Er is een redelijk aantal eigenaren die willen verhuren maar het nu niet mogen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan eigenaren die uitgezonden worden naar het buitenland voor hun werk. Er is ook een groei waar te nemen in werkenden die tijdelijk een sabbatical nemen en voor een jaar gaan reizen in het buitenland. Weer een andere groep zijn de eigenaren die kleiner willen gaan wonen maar hun bestaande woning om vele redenen niet willen verkopen.

De beeldvorming door de media
De media zijn over het algemeen snel in het weergeven van negatieve berichten over de gehele woningmarkt en vergeten vaak wat uitgebreider op de zaken in te gaan. Hierdoor krijgt het negatieve deel van het artikel meer aandacht met als gevolg dat de lezers nog minder begrijpen van wat er werkelijk gebeurt op de woningmarkt. Als je de reacties op een artikel leest zie je direct het onbegrip.

Is dit alles?
Uiteraard niet, het zijn zo maar een aantal voorbeelden van misstanden en mogelijke oplossingen. Helaas zit de woningmarkt zeer complex in elkaar. Ook wij hebben de wijsheid niet in pacht, een verhuurmakelaar kijkt vanuit zijn beroep naar de woningmarkt en vind nog steeds geen gehoor in Den Haag. Dit komt mede door het ontbreken van een branchevereniging voor verhuurmakelaars, maar daar over later meer.
Een snelle en adequate oplossing is niet voorhanden. Besluitvorming bij de overheid duurt niet alleen lang maar gaat ook nog vaak uit van een verkeerd vertrekpunt en dan komen er slechts lapmiddelen uit voort.

Dit artikel komt voort uit vele gesprekken van verhuurmakelaars met huurders en eigenaren en is een weergave van wat er speelt op de woningmarkt.

Negatieve beeldvorming verhuurmakelaars in opmars!

De discussie omtrent een mogelijk keurmerk of branchevereniging van verhuurmakelaars dreigt helaas een beetje te verzanden in veel praten en weinig initiatief.

In de tussentijd verspreiden de media weer eenzijdige negatieve berichten die nu alle verhuurmakelaars in een kwaad daglicht stellen. Lees hiervoor het artikel in De Telegraaf van 17 april 2012 – tijdelijk verhuren een strop voor huisbezitters -. In dit artikel een interview met Naomi Ansems, van Stichting Tijdelijk Twee Woningen, die een uitermate negatief beeld schetst van de verhuurmakelaars in Nederland.

Voor de argeloze lezer worden de verhuurmakelaars neergezet als graaiende zakkenvullers die zich niet aan de regels houden en blijkbaar over de hoofden van eigenaren alleen met hun courtage bezig zijn.

Zowel De Telegraaf als Naomi Ansems behoren beter te weten en ook eens aandacht te besteden aan het feit dat het merendeel van de verhuurmakelaars te goeder trouw zijn.

Het bewuste interview is feitelijk een gratis reclame voor promotie van de Stichting Tijdelijk Twee Woningen en gaat ten koste van de verhuurmakelaars. Geen enkele eigenaar met momenteel dubbele woonlasten zal, na het lezen van dit artikel, het nog in zijn hoofd halen om in zee te gaan met een verhuurmakelaar.

Nu zult u als lezer van mijn weblog wel door hebben dat ik niet alleen teleurgesteld ben in de media maar feitelijk zeer boos begin te worden over deze hetze tegen verhuurmakelaars. Ik kan natuurlijk alleen voor mijzelf spreken, maar weet dat vele verhuurmakelaars dezelfde gedachten hierover hebben.

De trouwe lezers van mijn weblog weten inmiddels dat ik een groot voorstander ben van meer kwaliteit en expertise bij verhuurmakelaars. Volgende week verzorg ik een incompanytraining voor een grote landelijke organisatie van verhuurmakelaars. De kernpunten van deze training zijn een verdieping van de kennis van het huurrecht, screening van huurders maar ook verhuurders en de aansprakelijkheid van verhuurmakelaars door fouten of onjuist handelen.

Hieruit blijkt overduidelijk dat er voldoende verhuurmakelaars zijn die hun beroep serieus nemen en een vergroting van hun vakkennis en kwaliteit nastreven. Het gaat er niet om wie deze trainingen verzorgt, of dit nu de NVM – VBO – of ander opleidingsinstituut is, het belangrijkste is dat deze trainingen gegeven worden.

Nu de verhuurmakelaars collectief over één kam geschoren worden met de kleine groep die alle regels aan hun laars lappen, is het toch de hoogste tijd geworden dat de branche zich gaat verenigen.

Dus alle goedwillende en vakbekwame verhuurmakelaars in Nederland, die net als ik genoeg hebben van de negatieve beeldvorming, verenig u en reageer vandaag nog op dit artikel. Gebruik hiervoor de reactie button onder aan dit artikel en iedereen krijgt een persoonlijk bericht terug omtrent de stappen die wij samen kunnen gaan nemen voor een goede toekomst van onze branche van verhuurmakelaars. 

Certificering, keurmerk of vergunningsplicht voor de verhuurmakelaar

De laatste maanden is er veel te doen omtrent de werkwijze en het vak van verhuurmakelaar. Dus de hoogste tijd voor een overzicht en de laatste stand van zaken.

In augustus 2011 werd een eerste discussie gestart omtrent de kwaliteit van de verhuurmakelaar in Nederland. Dit mede naar aanleiding van een contact met een gedupeerde verhuurder die geconfronteerd werd met een hennepkwekerij in zijn verhuurde woning.

Twee organisaties van verhuurmakelaars nemen het voortouw in deze discussie te weten 123Wonen en Netwerkwonen.nl. Zij besluiten  om samen te bekijken of er daadwerkelijk behoefte is aan meer kwaliteit en eventueel een regelgeving of een vorm van zelfregulering voor de branche.

Het gevolg was veel emailverkeer en telefoon met gedupeerde verhuurders, enkele verhuurmakelaars, media, politiek en andere betrokkenen. Hierna ontstond een behoefte aan een inventarisatie en een mogelijk verkennende bespreking met meerdere partijen gerelateerd aan de branche.

Uiteindelijk resulteerde dit in een eerste verkennende bespreking begin december 2011 in Amsterdam met vertegenwoordigers van de NVM, VBO, Vastgoedbelang, Vastgoedmanagement Nederland, Joep Derksen onderzoeksjournalist, Bureau Vastgoed Onderzoek  en beide initiatiefnemers. Het werd een lang gesprek waarbij partijen elkaar leerde kennen, de huidige problematiek binnen de verhuurbranche uitgebreid besproken werd en bekeken werd of er vanuit bestaande organisaties een haalbaar actieplan opgezet zou kunnen worden. De conclusie is dat er wellicht een eerste draagvlak zou kunnen ontstaan, maar dat meer onderzoek en tijd nodig is. De gesprekken zullen in 2012 een vervolg gaan krijgen.

In de tussentijd wordt er veel gediscussieerd door vele belanghebbenden over de kwaliteit van verhuurmakelaars en het verhuurproces. Een aantal partijen berichten frequent via onder andere Twitter over vele wantoestanden bij verhuur en gebrek aan goede controle bij verhuurmakelaars. Een andere bericht weer over op handen zijnde verbeteringen binnen het opleidingstraject van makelaars.

Inmiddels heeft de media het verhaal ook opgepakt en een item in het NOS journaal hieraan gewijd.

Al deze aandacht heeft meerdere effecten, zowel goede als minder goede.

Positief is dat er nu over de volle breedte aandacht is voor een discussie over meer kwaliteit binnen de verhuurmakelaardij. Helaas wordt nu ook de negatieve kant uitgebreid belicht en wordt er veel nadruk gelegd op blijkbaar malafide verhuurmakelaars en woningbemiddelaars. Hierdoor begint het er op te lijken dat onze branche niet deugt en dat courtage belangrijker is dan kwalitatief bemiddelen tussen huurder en verhuurder.  Dit is pertinent een onjuiste weergave van het vak van verhuurmakelaar. Het grootste deel van de verhuurmakelaars neemt zijn vak en de daaruit voortvloeiende verantwoording zeer serieus. Het zijn slechts enkelen die zonder goede kennis van zaken het nieuws halen.

Hierdoor wordt de branche in een te slecht daglicht gesteld en worden verhuurders onnodig afgeschrikt.

Voor de nabije toekomst ligt de mogelijke oplossing nu bij de verschillende partijen binnen de branche van de makelaardij. Als verschillen van inzicht en eigen belang van de individuele organisaties aan de kant gezet wordt en de krachten gebundeld worden, kan er een flinke stap voorwaarts gezet gaan worden in 2012.

Er dient eerst overeenstemming bereikt te worden dat het uitoefenen van het vak van verhuurmakelaar een serieuze zaak is en een aparte plaats dient te krijgen binnen de makelaardij.

Dan kan er ruimte ontstaan voor een eventueel keurmerk, certificering of een daadwerkelijke vergunningsplicht voor verhuurmakelaars.

Wij houden de lezers op de hoogte van de verdere discussies en zullen u berichten van de ontwikkelingen. Een ieder die een positieve bijdrage heeft die in de toekomst kan leiden tot het bereiken van de doelstelling om het vak van verhuurmakelaar kwalitatief te verbeteren, wordt uitgenodigd om te reageren op dit artikel. 

Screening huurders door de verhuurmakelaar

In eerdere berichten op dit weblog hebben wij aandacht besteed aan goede screening van kandidaat huurders en tips over het voorkomen van woonfraude.
Recentelijk kwam ik in contact met een gedupeerde verhuurder die al een tijdje actief is om dit leed onder de aandacht te brengen. Hierdoor werd dit voor mij weer zeer actueel en dus gelijk besloten hiermee aan de gang te gang en een zinvolle discussie hierover op te zetten.

Via de groep "Verhuurmakelaars" op Linkedin nu een discussie gestart over het oprichten van een kwaliteitslabel voor verhuurmakelaars. Inmiddels is de discussie in volle gang en blijkbaar heeft dit de volle belangstelling gewekt van vele verhuurmakelaars die hier hun steentje aan willen gaan bijdragen.

Zoals het er nu reeds naar uitziet gaat dit uitmonden in een verkennend gesprek met meerdere partijen, zoals verhuurmakelaars - journalisten - politici en eventuele gedupeerde eigenaren. Dit is een goede en positieve ontwikkeling en geeft perspectief dat er in de toekomst wellicht een keurmerk gaat komen voor verhuurmakelaars. Dit keurmerk kan voor toekomstige verhuurders betekenen dat zij vooraf duidelijkheid gaan krijgen in de volledige werkwijze van een verhuurmakelaar.
Het keurmerk zal kunnen gaan betekenen dat er volledige transparantie ontstaat wat de branche alleen maar ten goede zal gaan komen en het kaf van het koren kan scheiden.

Een ander aspect van een landelijk keurmerk kan zijn dat er een partij ontstaat die in Den Haag een lobby kan starten voor aanpassing van de inmiddels antieke wet Huurrecht. Het is de hoogste tijd dat het Huurrecht flexibeler gaat worden, vooral in de vrije sector en dat er daardoor een betere marktwerking kan ontstaan.

Ik zal de lezers van dit weblog op de hoogte houden van de toekomstige ontwikkelingen omtrent het initiatief tot oprichting van het keurmerk.
Ook verwijs ik de lezers graag naar het weblog van onderzoeksjournalist Joep Derksen die inmiddels veel aandacht heeft gegeven aan gedupeerde verhuurders.

Voor wie mijn eerdere artikel over "woonfraude" nog niet heeft gelezen, hierbij de link naar het artikel.