Opleidingen voor verhuurmakelaars

De zomervakantie is voorbij en de scholen gaan weer beginnen. Een jaarlijks terugkerend ritueel, ook voor veel beroepen waar (bij) scholing een essentieel onderdeel van het vergroten van de vakkennis is.
Makelaars zijn ook gewend aan het bijwonen van permanente educatie om hun kennis op peil te houden, getuige de vele cursussen van het NVMSOM.

Bij de verhuurmakelaars ligt dit nog steeds anders, zij zijn doorgaans niet gewend aan het volgen van een vakgerichte cursus of opleiding. Dit is een vreemde zaak, mede vanwege het feit dat de verhuur van woonruimte meer dan ooit actueler is. Zowel huurders maar zeer zeker ook verhuurders worden steeds wijzer en stellen hogere eisen aan de vakkennis van een verhuurmakelaar.

Veel gestelde vragen zijn onder meer:

• hoe voorkom ik huurbescherming?
• wat zijn de fiscale gevolgen bij verhuur?
• moet ik toestemming aan de bank vragen voor verhuur?
• wat is een goed huurcontract?
• wat is het verschil tussen sociale en vrije sector?
• hoe selecteer je een goede huurder?
• de huurder betaald niet, wat nu?

Dit is zomaar een kleine greep uit de vragen die dagelijks gesteld worden.
De laatste negatieve trend is ook het aansprakelijk stellen van de verhuurmakelaar als achteraf blijkt dat bepaalde zaken niet kloppen met het wat er destijds voorgespiegeld is aan de verhuurder.

Het vak van verhuurmakelaar wordt steeds complexer en vereist een actuele kennis van ontwikkelingen op gebied van huurrecht, contracten, screening en controle op huurders.
Een verhuurmakelaar die zich positief wil blijven onderscheiden zal zich dus meer dan ooit dienen te verdiepen in de voortschrijdende ontwikkelingen binnen zijn vakgebied.

Sinds geruime tijd ben ik als docent betrokken bij het geven van trainingen en opleidingen aan verhuurmakelaars. Het opvallende is dat de opleidingen vooral bezocht worden door medewerkers van wooncorporaties en cursisten die zich binnenkort willen gaan vestigen als verhuurmakelaar. De reeds gevestigde verhuurmakelaars ontbreken volledig. Komt dit nu door het onbekend zijn met (aanvullende) trainingen of zien zij de noodzaak hiervan nog niet in?

Speciaal voor de groep van verhuurmakelaars en iedereen die beroepsmatig betrokken is bij de verhuur van woonruimte is er nu een training "veilig verhuren" ontwikkeld. Deze zeer specifieke training is  mede voortgekomen uit de discussie omtrent een mogelijk keurmerk voor verhuurmakelaars.
Daar er weinig tot geen vooruitgang geboekt wordt in deze discussie, zal er naast deze training binnenkort een voorlichtingscampagne worden gestart voor woningeigenaren en verhuurders.

Middels een doelgerichte website zal er voorlichting gegeven gaan worden hoe een verhuurder de beste verhuurmakelaar kan selecteren. Daarnaast zullen brochures beschikbaar komen, specifieke workshops worden gehouden en komt er een database met antwoorden op vele vragen omtrent huur en verhuur.

Binnenkort zal ik hier uitgebreid verslag doen van dit nieuwe initiatief.

Negatieve beeldvorming verhuurmakelaars in opmars!

De discussie omtrent een mogelijk keurmerk of branchevereniging van verhuurmakelaars dreigt helaas een beetje te verzanden in veel praten en weinig initiatief.

In de tussentijd verspreiden de media weer eenzijdige negatieve berichten die nu alle verhuurmakelaars in een kwaad daglicht stellen. Lees hiervoor het artikel in De Telegraaf van 17 april 2012 – tijdelijk verhuren een strop voor huisbezitters -. In dit artikel een interview met Naomi Ansems, van Stichting Tijdelijk Twee Woningen, die een uitermate negatief beeld schetst van de verhuurmakelaars in Nederland.

Voor de argeloze lezer worden de verhuurmakelaars neergezet als graaiende zakkenvullers die zich niet aan de regels houden en blijkbaar over de hoofden van eigenaren alleen met hun courtage bezig zijn.

Zowel De Telegraaf als Naomi Ansems behoren beter te weten en ook eens aandacht te besteden aan het feit dat het merendeel van de verhuurmakelaars te goeder trouw zijn.

Het bewuste interview is feitelijk een gratis reclame voor promotie van de Stichting Tijdelijk Twee Woningen en gaat ten koste van de verhuurmakelaars. Geen enkele eigenaar met momenteel dubbele woonlasten zal, na het lezen van dit artikel, het nog in zijn hoofd halen om in zee te gaan met een verhuurmakelaar.

Nu zult u als lezer van mijn weblog wel door hebben dat ik niet alleen teleurgesteld ben in de media maar feitelijk zeer boos begin te worden over deze hetze tegen verhuurmakelaars. Ik kan natuurlijk alleen voor mijzelf spreken, maar weet dat vele verhuurmakelaars dezelfde gedachten hierover hebben.

De trouwe lezers van mijn weblog weten inmiddels dat ik een groot voorstander ben van meer kwaliteit en expertise bij verhuurmakelaars. Volgende week verzorg ik een incompanytraining voor een grote landelijke organisatie van verhuurmakelaars. De kernpunten van deze training zijn een verdieping van de kennis van het huurrecht, screening van huurders maar ook verhuurders en de aansprakelijkheid van verhuurmakelaars door fouten of onjuist handelen.

Hieruit blijkt overduidelijk dat er voldoende verhuurmakelaars zijn die hun beroep serieus nemen en een vergroting van hun vakkennis en kwaliteit nastreven. Het gaat er niet om wie deze trainingen verzorgt, of dit nu de NVM – VBO – of ander opleidingsinstituut is, het belangrijkste is dat deze trainingen gegeven worden.

Nu de verhuurmakelaars collectief over één kam geschoren worden met de kleine groep die alle regels aan hun laars lappen, is het toch de hoogste tijd geworden dat de branche zich gaat verenigen.

Dus alle goedwillende en vakbekwame verhuurmakelaars in Nederland, die net als ik genoeg hebben van de negatieve beeldvorming, verenig u en reageer vandaag nog op dit artikel. Gebruik hiervoor de reactie button onder aan dit artikel en iedereen krijgt een persoonlijk bericht terug omtrent de stappen die wij samen kunnen gaan nemen voor een goede toekomst van onze branche van verhuurmakelaars. 

Certificering, keurmerk of vergunningsplicht voor de verhuurmakelaar

De laatste maanden is er veel te doen omtrent de werkwijze en het vak van verhuurmakelaar. Dus de hoogste tijd voor een overzicht en de laatste stand van zaken.

In augustus 2011 werd een eerste discussie gestart omtrent de kwaliteit van de verhuurmakelaar in Nederland. Dit mede naar aanleiding van een contact met een gedupeerde verhuurder die geconfronteerd werd met een hennepkwekerij in zijn verhuurde woning.

Twee organisaties van verhuurmakelaars nemen het voortouw in deze discussie te weten 123Wonen en Netwerkwonen.nl. Zij besluiten  om samen te bekijken of er daadwerkelijk behoefte is aan meer kwaliteit en eventueel een regelgeving of een vorm van zelfregulering voor de branche.

Het gevolg was veel emailverkeer en telefoon met gedupeerde verhuurders, enkele verhuurmakelaars, media, politiek en andere betrokkenen. Hierna ontstond een behoefte aan een inventarisatie en een mogelijk verkennende bespreking met meerdere partijen gerelateerd aan de branche.

Uiteindelijk resulteerde dit in een eerste verkennende bespreking begin december 2011 in Amsterdam met vertegenwoordigers van de NVM, VBO, Vastgoedbelang, Vastgoedmanagement Nederland, Joep Derksen onderzoeksjournalist, Bureau Vastgoed Onderzoek  en beide initiatiefnemers. Het werd een lang gesprek waarbij partijen elkaar leerde kennen, de huidige problematiek binnen de verhuurbranche uitgebreid besproken werd en bekeken werd of er vanuit bestaande organisaties een haalbaar actieplan opgezet zou kunnen worden. De conclusie is dat er wellicht een eerste draagvlak zou kunnen ontstaan, maar dat meer onderzoek en tijd nodig is. De gesprekken zullen in 2012 een vervolg gaan krijgen.

In de tussentijd wordt er veel gediscussieerd door vele belanghebbenden over de kwaliteit van verhuurmakelaars en het verhuurproces. Een aantal partijen berichten frequent via onder andere Twitter over vele wantoestanden bij verhuur en gebrek aan goede controle bij verhuurmakelaars. Een andere bericht weer over op handen zijnde verbeteringen binnen het opleidingstraject van makelaars.

Inmiddels heeft de media het verhaal ook opgepakt en een item in het NOS journaal hieraan gewijd.

Al deze aandacht heeft meerdere effecten, zowel goede als minder goede.

Positief is dat er nu over de volle breedte aandacht is voor een discussie over meer kwaliteit binnen de verhuurmakelaardij. Helaas wordt nu ook de negatieve kant uitgebreid belicht en wordt er veel nadruk gelegd op blijkbaar malafide verhuurmakelaars en woningbemiddelaars. Hierdoor begint het er op te lijken dat onze branche niet deugt en dat courtage belangrijker is dan kwalitatief bemiddelen tussen huurder en verhuurder.  Dit is pertinent een onjuiste weergave van het vak van verhuurmakelaar. Het grootste deel van de verhuurmakelaars neemt zijn vak en de daaruit voortvloeiende verantwoording zeer serieus. Het zijn slechts enkelen die zonder goede kennis van zaken het nieuws halen.

Hierdoor wordt de branche in een te slecht daglicht gesteld en worden verhuurders onnodig afgeschrikt.

Voor de nabije toekomst ligt de mogelijke oplossing nu bij de verschillende partijen binnen de branche van de makelaardij. Als verschillen van inzicht en eigen belang van de individuele organisaties aan de kant gezet wordt en de krachten gebundeld worden, kan er een flinke stap voorwaarts gezet gaan worden in 2012.

Er dient eerst overeenstemming bereikt te worden dat het uitoefenen van het vak van verhuurmakelaar een serieuze zaak is en een aparte plaats dient te krijgen binnen de makelaardij.

Dan kan er ruimte ontstaan voor een eventueel keurmerk, certificering of een daadwerkelijke vergunningsplicht voor verhuurmakelaars.

Wij houden de lezers op de hoogte van de verdere discussies en zullen u berichten van de ontwikkelingen. Een ieder die een positieve bijdrage heeft die in de toekomst kan leiden tot het bereiken van de doelstelling om het vak van verhuurmakelaar kwalitatief te verbeteren, wordt uitgenodigd om te reageren op dit artikel. 

Screening huurders door de verhuurmakelaar

In eerdere berichten op dit weblog hebben wij aandacht besteed aan goede screening van kandidaat huurders en tips over het voorkomen van woonfraude.
Recentelijk kwam ik in contact met een gedupeerde verhuurder die al een tijdje actief is om dit leed onder de aandacht te brengen. Hierdoor werd dit voor mij weer zeer actueel en dus gelijk besloten hiermee aan de gang te gang en een zinvolle discussie hierover op te zetten.

Via de groep "Verhuurmakelaars" op Linkedin nu een discussie gestart over het oprichten van een kwaliteitslabel voor verhuurmakelaars. Inmiddels is de discussie in volle gang en blijkbaar heeft dit de volle belangstelling gewekt van vele verhuurmakelaars die hier hun steentje aan willen gaan bijdragen.

Zoals het er nu reeds naar uitziet gaat dit uitmonden in een verkennend gesprek met meerdere partijen, zoals verhuurmakelaars - journalisten - politici en eventuele gedupeerde eigenaren. Dit is een goede en positieve ontwikkeling en geeft perspectief dat er in de toekomst wellicht een keurmerk gaat komen voor verhuurmakelaars. Dit keurmerk kan voor toekomstige verhuurders betekenen dat zij vooraf duidelijkheid gaan krijgen in de volledige werkwijze van een verhuurmakelaar.
Het keurmerk zal kunnen gaan betekenen dat er volledige transparantie ontstaat wat de branche alleen maar ten goede zal gaan komen en het kaf van het koren kan scheiden.

Een ander aspect van een landelijk keurmerk kan zijn dat er een partij ontstaat die in Den Haag een lobby kan starten voor aanpassing van de inmiddels antieke wet Huurrecht. Het is de hoogste tijd dat het Huurrecht flexibeler gaat worden, vooral in de vrije sector en dat er daardoor een betere marktwerking kan ontstaan.

Ik zal de lezers van dit weblog op de hoogte houden van de toekomstige ontwikkelingen omtrent het initiatief tot oprichting van het keurmerk.
Ook verwijs ik de lezers graag naar het weblog van onderzoeksjournalist Joep Derksen die inmiddels veel aandacht heeft gegeven aan gedupeerde verhuurders.

Voor wie mijn eerdere artikel over "woonfraude" nog niet heeft gelezen, hierbij de link naar het artikel.

Oplossing voor dubbele woonlasten

Volgens een recente inventarisatie voelen zeker 15.000 gezinnen dagelijks de financiële  druk van dubbele woonlasten. De verkopen trekken nog steeds niet in voldoende mate aan en de verkoopprijzen dalen nog steeds. Veel eigenaren hebben een nieuwe woning aangeschaft in de veronderstelling dat  de overwaarde in de bestaande woning bij verkoop snel vrij zou komen.
Nu de woningmarkt blijft stagneren verkeren veel gezinnen in een onzekere situatie en een eventuele tijdelijke verhuur van hun woning kan een uitweg zijn om de dubbele woonlasten te beperken.

Reeds eerder publiceerde ik een artikel over de Leegstandswet. Inmiddels zijn de meeste gemeenten in Nederland hiermee voldoende bekend en ook veel banken werken hier nu aan mee. Echter iedere bank heeft zo zijn eigen voorwaarden en wil het liefst de verhuur op basis van de Leegstandswet laten afhandelen door een door hun goedgekeurde organisatie.

Opmerkelijk is echter dat er een tendens begint te ontstaan dat sommige (verhuur) makelaars hier wat luchtig mee omgaan. Het traject voor het verkrijgen van de toestemming tot tijdelijke verhuur bij de banken is zeer gecompliceerd en wordt op individuele basis beoordeeld. Ook de aanvraag bij de gemeenten is administratief best ingewikkeld en verloopt niet snel. Mede daarom kiezen sommige makelaars ervoor om deze groep van woningeigenaren te adviseren om hun woning te verhuren zonder toestemming.

Dit kan mogelijk grote gevolgen hebben voor de woningeigenaren. Banken zijn momenteel zeer actief in het opsporen van woningen die te huur worden aangeboden waarop een hypotheek rust. Zodra zij dit merken wordt de eigenaar van de woning hierop aangesproken met mogelijk verstrekkende financiële gevolgen.

Kies daarom uw (verhuur) makelaar zorgvuldig uit en vraag om het traject van verhuur via de Leegstandswet goed uit te leggen aan u. Zorg dat u duidelijkheid krijgt over hoe dit traject wordt uitgevoerd, volledige transparantie voorkomt latere problemen.

Netwerkwonen.nl verhuurmakelaars heeft speciaal voor tijdelijke verhuur onder de Leegstandswet een heldere brochure opgesteld die u helderheid verschaft over het gehele proces. Hierin leest u hoe het werkt, wie wat doet en wat de mogelijkheden zijn. De verhuurmakelaars van netwerkwonen.nl informeren u graag nader en kunnen antwoorden geven over uw specifieke situatie.