Screening huurders door de verhuurmakelaar

In eerdere berichten op dit weblog hebben wij aandacht besteed aan goede screening van kandidaat huurders en tips over het voorkomen van woonfraude.
Recentelijk kwam ik in contact met een gedupeerde verhuurder die al een tijdje actief is om dit leed onder de aandacht te brengen. Hierdoor werd dit voor mij weer zeer actueel en dus gelijk besloten hiermee aan de gang te gang en een zinvolle discussie hierover op te zetten.

Via de groep "Verhuurmakelaars" op Linkedin nu een discussie gestart over het oprichten van een kwaliteitslabel voor verhuurmakelaars. Inmiddels is de discussie in volle gang en blijkbaar heeft dit de volle belangstelling gewekt van vele verhuurmakelaars die hier hun steentje aan willen gaan bijdragen.

Zoals het er nu reeds naar uitziet gaat dit uitmonden in een verkennend gesprek met meerdere partijen, zoals verhuurmakelaars - journalisten - politici en eventuele gedupeerde eigenaren. Dit is een goede en positieve ontwikkeling en geeft perspectief dat er in de toekomst wellicht een keurmerk gaat komen voor verhuurmakelaars. Dit keurmerk kan voor toekomstige verhuurders betekenen dat zij vooraf duidelijkheid gaan krijgen in de volledige werkwijze van een verhuurmakelaar.
Het keurmerk zal kunnen gaan betekenen dat er volledige transparantie ontstaat wat de branche alleen maar ten goede zal gaan komen en het kaf van het koren kan scheiden.

Een ander aspect van een landelijk keurmerk kan zijn dat er een partij ontstaat die in Den Haag een lobby kan starten voor aanpassing van de inmiddels antieke wet Huurrecht. Het is de hoogste tijd dat het Huurrecht flexibeler gaat worden, vooral in de vrije sector en dat er daardoor een betere marktwerking kan ontstaan.

Ik zal de lezers van dit weblog op de hoogte houden van de toekomstige ontwikkelingen omtrent het initiatief tot oprichting van het keurmerk.
Ook verwijs ik de lezers graag naar het weblog van onderzoeksjournalist Joep Derksen die inmiddels veel aandacht heeft gegeven aan gedupeerde verhuurders.

Voor wie mijn eerdere artikel over "woonfraude" nog niet heeft gelezen, hierbij de link naar het artikel.

Oplossing voor dubbele woonlasten

Volgens een recente inventarisatie voelen zeker 15.000 gezinnen dagelijks de financiële  druk van dubbele woonlasten. De verkopen trekken nog steeds niet in voldoende mate aan en de verkoopprijzen dalen nog steeds. Veel eigenaren hebben een nieuwe woning aangeschaft in de veronderstelling dat  de overwaarde in de bestaande woning bij verkoop snel vrij zou komen.
Nu de woningmarkt blijft stagneren verkeren veel gezinnen in een onzekere situatie en een eventuele tijdelijke verhuur van hun woning kan een uitweg zijn om de dubbele woonlasten te beperken.

Reeds eerder publiceerde ik een artikel over de Leegstandswet. Inmiddels zijn de meeste gemeenten in Nederland hiermee voldoende bekend en ook veel banken werken hier nu aan mee. Echter iedere bank heeft zo zijn eigen voorwaarden en wil het liefst de verhuur op basis van de Leegstandswet laten afhandelen door een door hun goedgekeurde organisatie.

Opmerkelijk is echter dat er een tendens begint te ontstaan dat sommige (verhuur) makelaars hier wat luchtig mee omgaan. Het traject voor het verkrijgen van de toestemming tot tijdelijke verhuur bij de banken is zeer gecompliceerd en wordt op individuele basis beoordeeld. Ook de aanvraag bij de gemeenten is administratief best ingewikkeld en verloopt niet snel. Mede daarom kiezen sommige makelaars ervoor om deze groep van woningeigenaren te adviseren om hun woning te verhuren zonder toestemming.

Dit kan mogelijk grote gevolgen hebben voor de woningeigenaren. Banken zijn momenteel zeer actief in het opsporen van woningen die te huur worden aangeboden waarop een hypotheek rust. Zodra zij dit merken wordt de eigenaar van de woning hierop aangesproken met mogelijk verstrekkende financiële gevolgen.

Kies daarom uw (verhuur) makelaar zorgvuldig uit en vraag om het traject van verhuur via de Leegstandswet goed uit te leggen aan u. Zorg dat u duidelijkheid krijgt over hoe dit traject wordt uitgevoerd, volledige transparantie voorkomt latere problemen.

Netwerkwonen.nl verhuurmakelaars heeft speciaal voor tijdelijke verhuur onder de Leegstandswet een heldere brochure opgesteld die u helderheid verschaft over het gehele proces. Hierin leest u hoe het werkt, wie wat doet en wat de mogelijkheden zijn. De verhuurmakelaars van netwerkwonen.nl informeren u graag nader en kunnen antwoorden geven over uw specifieke situatie.

Marketing voor de verhuurmakelaar

Iedereen heeft de laatste tijd wel iets te melden over web 2.0. marketing 2.0 en makelaar 2.0, maar waar staat dit nu voor.

Het fenomeen 2.0 is begonnen ergens in 2006 met het ontstaan van de platforms voor sociale media, die inmiddels niet meer weg te denken zijn uit onze samenleving. De nieuwe vormen van het onderhouden van onderlinge contacten schept direct nieuwe mogelijkheden en daardoor kansen voor marketing.
Nu is het niet zo dat alles wat gevolgd wordt door 2.0 ook direct nieuw en daardoor goed is. Het gaat er meer om hoe je er mee omgaat als ondernemer en in ons geval als verhuurmakelaar.

2.0 staat voor interactie en ten dele ook voor sturing door de gebruiker en bezoeker. Hierdoor ontstaat een nieuwe stroming die niet meer geheel te beïnvloeden is door de marketing bureaus. Op internet wordt nu volop gediscussieerd, bekritiseerd maar ook aanbevolen en doorverwezen. Hierdoor ontstaan onder andere hypes en trends vanuit de gebruikers.

De bestaande marketing methoden voldoen dus niet meer. Het gaat niet meer primair om meer bezoekers te krijgen voor je website. Alles draait om de gunst van de mensen die actief op internet aanwezig zijn. Zij signaleren zelf of een bedrijf iets nieuws te melden heeft, een nieuw product of dienst op de markt zet. Daarnaast wordt veelvuldig gezocht naar gratis diensten en hulpmiddelen. Deze krijgen veel aandacht van het publiek en worden daardoor ook veelvuldig onder elkaar aanbevolen. Het uiteindelijke resultaat is dus meer aandacht voor het betreffende bedrijf en daardoor toch meer bezoekers en betere kans op succes.

Wat betekent dit nu voor de gemiddelde verhuurmakelaar? Stop met veel geld uitgeven aan advertenties op het internet. In een moeizame markt waar veel makelaars trachten op de eerste plek te komen, drijven wij met zijn allen de prijs op en uiteindelijk wordt Google er rijker van.
Dus maak een nieuw marketing en mediaplan en verdeel zowel je reclame budget als de menselijke inspanningen. Wat maakt jouw bedrijf uniek, wat heb je te melden en wat wil en kan je delen met het grote publiek. Kijk dan welke sociale media voor jouw bedrijf belangrijk kunnen zijn en ga daar eerst eens voorzichtig proefdraaien. Voorheen betaalde je gewoon een reclamebureau voor hun diensten en was je zelf weinig tijd kwijt. Het inzetten van sociale media gaat vooral over tijd. Onderschat het niet, het vraagt een voortdurende inspanning om actief en zichtbaar te blijven.

Netwerkwonen.nl maakt al een tijdje met wisselend succes gebruik van sociale media. Onze weblog wordt redelijk gelezen en veel artikelen die daar geplaatst worden staan nu ook op andere sites met een weblog. Daarnaast gebruiken wij Twitter voor korte berichten en nieuwe huurwoningen. Op het zakelijke vlak gebruiken wij Linkedin en proberen actief aanwezig te zijn in de vele groepen op ons vakgebied.

Verder zetten wij meerdere websites in die geen huurwoningen of diensten aanbieden maar gratis informatie verschaffen zoals het onlangs gelanceerde Dutch Expat Centre als service voor onze expat cliënten.
Het inzetten van de sociale media als onderdeel van een goede marketing mix is inmiddels bijna een dagtaak geworden. De toekomst zal uitwijzen of dit een verstandige keuze is. Maar je weet pas of iets vruchten afwerpt als je het probeert.

Tenslotte, het moeilijkste deel, probeer de gebruikers op het internet te betrekken bij al je publicaties. Interactie is van groot belang en blijf luisteren naar hun opmerkingen en doe daar weer je voordeel mee.

Zijn alle verhuurders betrouwbaar?

Op deze vraag is geen eenvoudig antwoord te geven. Onze inschatting is dat circa 95% van de particuliere verhuurders betrouwbaar is. Maar dan komt de volgende vraag – wat is betrouwbaar?

Soms is een verhuurder wel te goeder trouw, maar wordt het verhuren van een woning toch onderschat en worden zaken niet geheel goed geregeld. Over deze situaties, die toch vaak voorkomen, gaat dit artikel echter niet.

Een onbetrouwbare verhuurder is iemand die willens en wetens een nieuwe huurder probeert op te lichten om er zelf beter van te worden. Denk hierbij aan de beruchte huisjesmelkers die huurwoningen en kamers die in slechte staat verkeren proberen te verhuren voor een veel te hoge huurprijs.

Daarnaast proberen zij met het vragen van “sleutelgeld” te vragen aan een nieuwe huurder. Dit is wettelijk verboden maar komt nog steeds voor. Sleutelgeld is feitelijk een soort premie die aan een huurder wordt gevraagd zonder enige tegenprestatie.

Ook het onderhoud van de huurwoningen worden door deze verhuurders niet of nauwelijks uitgevoerd. Denk daarbij aan lekkages, afbladderend schilderwerk, niet goed werkende apparatuur, gevaarlijke elektra en dit alles tegen een vaak veel te hoge huurprijs.

Dan zijn er ook nog verhuurders die aan meerdere kandidaten voor de huurwoning een aanbetaling vragen zonder dat u ergens aanspraak op kan maken. Uiteindelijk krijgt u de huurwoning niet toegewezen, maar de aanbetaling bent u wel kwijt.

Soms doet iemand zich zelfs voor als verhuurder van de woning terwijl hij geen eigenaar is. In deze gevallen betreft het vaak iemand die de woning huurt en probeert deze onder te verhuren zonder toestemming van de feitelijke eigenaar.

Recentelijk maakten wij zelfs mee dat een verhuurder zijn woning via een goed bekend staande verhuurmakelaar verhuurde aan een cliënt van onze organisatie. Gelet op de goede reputatie van de betreffende verhuurmakelaar zou dit probleemloos dienen te verlopen. Achteraf is gebleken dat de verhuurder in grote financiële problemen verkeerde en er zelfs beslag gelegd was op de woning. De woning zou dan ook binnenkort op de veiling worden verkocht. Dit geeft wel aan dat soms zelfs een verhuurmakelaar misleid kan worden door een verhuurder. Gelukkig komt dit, door de goede controle van de verhuurmakelaar op de verhuurder, hoogst zelden voor.

U als toekomstige huurder wordt in nagenoeg alle gevallen gecontroleerd op betrouwbaarheid. Dus of uw inkomsten hoog genoeg zijn en aantoonbaar, of u geen slecht betalingsverleden heeft en nog veel meer.

Maar ook een verhuurder dient gecontroleerd te worden, echter dat gebeurt nog veel te weinig. Er zijn voorzichtige pogingen om de zogenaamde malafide verhuurders in kaart te brengen, maar een goed en betrouwbaar systeem is er nog niet.

Dus wees altijd voorzichtig als u een particuliere woning wilt gaan huren. Doe dit liever niet alleen, maar roep de hulp in van een goede verhuurmakelaar. Deze dienstverlening kost geld, echter kan u veel leed besparen.

Een verhuurmakelaar gaat voor u na of de verhuurder daadwerkelijk eigenaar is van de woning. Ook controleren zij of de gevraagde huurprijs marktconform is en dat er geen gebreken aan de woning zijn. Daarnaast controleren zij het aangeboden huurcontract en doen samen met u een inspectie bij de overdracht en aanvaarding van de huurwoning. Hierdoor krijgt u de grootste zekerheid dat u te maken heeft met een betrouwbare verhuurder en straks ook werkelijk onbezorgd kan gaan genieten van uw nieuwe huurwoning.

Informatie en inschrijving huurwoningen

In dit digitale tijdperk proberen wij onze informatie vooral via internet te verkrijgen. Ook voor de zoektocht naar een geschikte huurwoning gebruiken wij steeds meer de digitale snelweg. De afgelopen week heb ik eens uitgebreid de proef op de som genomen hoe toegankelijk de verschillende websites van makelaars en woningportalen zijn. Helaas kan er nog veel verbeterd worden, belangrijke informatie wordt verkeerd of zelfs niet weergegeven en veel zaken worden pas vrijgegeven na een inschrijving. Dit is niet meer van deze tijd en dient snel te veranderen. Als woningzoekende lopen de frustraties flink op na een uurtje zoeken en dat kan niet de bedoeling zijn. Een kleine greep uit de zoektocht geeft het volgende beeld, eerst een aantal woningportalen en dan een aantal verhuurmakelaars.

Funda, nog steeds de bekendste website voor huur- en koopwoningen. Het zoeken, zowel snel als de uitgebreide variant, werkt goed met daarnaast prettige filters om het getoonde resultaat te filteren. Doorklikken naar een aangesloten makelaarskantoor werkt prima. Echter als je de individuele resultaten goed bekijkt blijken veel makelaars weinig aandacht te besteden aan hun omschrijving en is het aanbod regelmatig niet actueel meer.

Pararius, een portaal met alleen huurwoningen van aangesloten verhuurmakelaars. Zij werken met een wat te brede zoekmogelijkheid, waardoor het filteren van de juiste woning soms lastig is. Ook hier weer de algemene klacht dat informatie niet altijd compleet is, vooral op niveau van de mogelijke huurtermijnen.

Dan zijn er ook veel woningportalen die slechts een glimp geven van de huurwoning en voor meer informatie eisen dat je eerst inschrijft en hier een vergoeding voor betaalt. Na inschrijving blijkt vaak dat het om verouderd aanbod gaat of dat je bij de aanbiedende makelaar weer mag inschrijven en betalen.

Direct Wonen, de grootste verhuurmakelaar van Nederland maakt het wel heel bont. Een heel kleine foto, een paar korte steekwoorden over de woning en u raad het al, voor meer informatie eerst inschrijven en vooral betalen. Er wordt blijkbaar meer geld verdient met inschrijven dan met het verhuren zelf.

Rotsvast, vaak genoemd als nummer 2 op de verhuurmarkt, doet het niet veel beter. Hoewel je niet eerst hoeft in te schrijven is de informatie vaak vrij summier met beperkte en nietszeggende foto's. Het zoeken naar een woning in de gewenste buurt of regio is wat omslachtig.

Bij de kleinere organisaties en individuele verhuurmakelaars tref je een wisselend beeld aan. Een beperkt aantal doet het voortreffelijk, de meerderheid munt vooral uit in onduidelijkheid en vaak een weergave van het gehele reeds verhuurde woningbestand.

Na deze zoektocht ook eens goed gekeken naar onze eigen website Netwerkwonen.nl . En de eerlijkheid gebied mij te constateren dat ook wij niet altijd compleet informeren. Vooral de huurtermijn wordt te vaak weergegeven als "in overleg", hierdoor haakt een woningzoekende snel af, want om meer duidelijkheid te krijgen dien je dus contact op te nemen. Dit wil je feitelijk niet doen in een verkennende fase, pas nadat je een aantal woningen geselecteerd hebt wil je contact opnemen en niet eerder. De afgelopen week heb ik de vestiging Rotterdam telefonisch waargenomen in verband met hun vakantie. Heel veel telefoontjes gaan over de huurtermijnen en ontbrekende informatie die belangrijk is voor nadere selectie.

De conclusie uit dit onderzoek is dan ook dat er nog veel verbeterd kan worden. Informatie zou niet alleen beter en completer dienen te zijn, ook het achterhouden van informatie om betaalde inschrijvers te krijgen is absoluut niet meer van deze tijd. Mijn aanbeveling aan alle verhuurmakelaars in Nederland is dan ook, ga eens een paar uur zelf zoeken naar huurwoningen en schrijf op welke problemen je tegenkomt. Gebruik dit als spiegel voor je eigen website en woningadvertenties op de verschillende woningportalen. Betere en vooral juiste informatie zorgt er uiteindelijk voor dat je een kandidaat huurder aan de telefoon krijgt die serieus interesse heeft in een bepaalde woning.