Huren in de vrije sector een doolhof?

Regelmatig krijgen wij vragen hoe men in aanmerking kan komen voor een huurwoning en hoe de procedure verloopt. Hieruit blijkt dat er nog veel onduidelijkheid is omtrent het huren van een woning, met name in de vrije sector. Waar woningcorporaties steeds transparanter worden en veel voorlichting geven, laten de verhuurmakelaars het nog te vaak afweten.

Veel antwoorden op algemene vragen, voornamelijk op gebied van "sociale huur", zijn te vinden op de website van de woonbond. Echter huurders in de vrije sector hebben over het algemeen andere vragen, wensen en voorkeuren die niet adequaat beantwoord worden.

Stel dezelfde vraag aan 3 verschillende verhuurmakelaars, bijvoorbeeld over verlenging van het huurcontract, en je krijgt ook 3 verschillende antwoorden. Daarnaast hanteren veel verhuurmakelaars weer andere voorwaarden waardoor het gehele huurproces meer op een doolhof begint te lijken.

Om het traject van wens tot uiteindelijke huur enigzins te verduidelijken werken inmiddels veel verhuurmakelaars met een eenvoudige maar duidelijke voor toekomstige huurders. Dit geeft echter slechts een summier beeld en verhuurmakelaars krijgen steeds meer uiteenlopende vragen die zij naar eer en geweten beantwoorden.
Hieruit blijkt dagelijks dat er een enorme behoefte is aan meer en vooral uitgebreide voorlichting over alles wat met het huurproces te maken heeft.

In 2015 zal als eerste een boek verschijnen waarin het gehele huurproces wordt doorlopen, vanaf de zoektocht naar een huurwoning tot en met het betrekken van de woning. Na het lezen van dit handboek is de huurder volledig op de hoogte van zowel het proces, de mogelijkheden, welke vragen te stellen aan de makelaar als de wet- en regelgeving.

Als tweede gaan wij een nieuwe website ontwikkelen die vragen en antwoorden gaat bundelen over werkelijk alles wat met het huren van een woning in de vrije sector te maken heeft. Deze zogenaamde vraagbaak zal, zoals nu is te voorzien, in de zomer van 2015 gereed zijn.

Tot deze beide initiatieven verwezenlijkt zijn, geven wij alle woningzoekenden het advies om vooral kritisch te blijven en gewoon hun vragen te blijven stellen aan de verhuurmakelaars in Nederland. Krijgt u geen duidelijk of afdoende antwoord op uw vragen bedenk dan of het verstandig is om door te gaan met het huurproces. Uiteraard kunt u altijd uw - algemene - huurvragen richten aan ons.

Woonfraude

Regelmatig komen er vragen binnen van verhuurders die te maken hebben met meerdere vormen van “woonfraude”. Dit is een momenteel een zeer actueel onderwerp, niet alleen voor wooncorporaties maar zeker ook voor particuliere verhuurders en vastgoed beleggers.


De meestvoorkomende vormen van woonfraude:

• onrechtmatige bewoning
• onrechtmatige doorverhuur
• onrechtmatig gebruik

Onrechtmatige bewoning

De verhuur van een woning aan een huurder in strijd met de huisvestingsverordening van een gemeente. In veel gemeenten is er een toewijzingsbeleid voor huurwoningen, dit betreft doorgaans de sociale huurwoningen van wooncorporaties en grote beleggers in vastgoed. Hierdoor worden onder andere wachtlijsten vermeden en kan er sprake zijn van scheefwonen. Ook belemmert onrechtmatige bewoning de goede doorstroming. Er zijn reeds gevallen gerapporteerd waarbij verhuurmakelaars een dubieuze rol bij de bemiddeling hierin gespeeld hebben.

Onrechtmatige doorverhuur

Een woning geheel of gedeeltelijk doorverhuren zonder medeweten of toestemming van de verhuurder, dit in strijd met het huurcontract. Dit komt voor bij alle soorten huurwoningen ongeacht de huurprijs.

Onrechtmatig gebruik

Een woning voor andere doeleinden gebruiken dan reguliere huisvesting. Voorbeelden zijn onder andere: het houden van een pension – drugsverkoop – wietteelt – huisvesting illegalen.

Overige problemen

Wat ook steeds meer voorkomt is het zogenaamd strippen van woningen. Dus een woning huren met het doel om alle waardevolle zaken te verwijderen waardoor de verhuurder met een grote schadepost achterblijft.

De aanpak van woonfraude is op dit moment grotendeels voorbehouden aan gemeenten en wooncorporaties, de kleinere particuliere verhuurders hebben doorgaans geen middelen om woonfraude te bestrijden.

Wat kunt u doen om woonfraude te voorkomen?

Woonfraude is nooit voor 100% te voorkomen, het risico is wel te minimaliseren door een goede procedure bij aangaan van een huurcontract:

• controleer bij de gemeente of de huisvestingsverordening van toepassing is
• controleer het identiteitsbewijs van de huurder en maak een kopie hiervan
• zorg dat de huurder een bewijs van inkomen afgeeft, een salarisstrook eventueel
   met een werkgeversverklaring
• doe een kredietwaardigheidscontrole
• vraag naar een verklaring goed huurdersgedrag van de vorige verhuurder
• ontmoet altijd alle toekomstige huurders persoonlijk
• stel een goed huurcontract op
• gebruik een formulier van oplevering van de woning bij de sleuteloverdracht
• accepteer nimmer contante betaling van de huur en waarborgsom
• vraag de buren een oogje in het zeil te houden en u te waarschuwen indien nodig

Als u bovenstaande zaken niet zelf kunt of wilt regelen, neem dan een gerenommeerde verhuurmakelaar in de arm en maak goede afspraken over de te volgen procedure bij verhuur.

Onbegrip op de woningmarkt - huurders en eigenaren de dupe.

De woningmarkt is al een tijdje in mineur en op korte termijn is de voorspelling niet veel beter. De termijn dat een woning te koop staat loopt alleen maar op. Starters die willen kopen krijgen nauwelijks een hypotheek en blijven dus gedwongen in een huurwoning zitten. De noodzakelijke doorstroming, zowel bij koop als huur, zit dus volledig op slot.

Veel nieuwe en bestaande huurders komen door de inkomenseisen niet meer in aanmerking voor een (andere) huurwoning. Hierdoor blijven ook veel huurders zitten in hun sociale huurwoning terwijl zij graag willen doorstromen naar een andere huur- of koopwoning. In de vrije sector zijn te weinig redelijk geprijsde huurwoningen beschikbaar om aan de vraag te voldoen.

Het tijdelijk verhuren van een te koop staande woning kan deels voor meer beweging in de woningmarkt zorgen.  Eigenaren met dubbele woonlasten kunnen hun financiele leed met tijdelijke verhuur enigszins verzachten. Echter zij zijn enorm terughoudend hiervoor vanwege alle negatieve berichten over verhuren en opgelegde beperkingen door de banken.
Dit is een misvatting en komt door de slechte beeldvorming in de media. Slechts 1 tot 2% van de huurders zijn malafide en bij een goede screening door een verhuurmakelaar die zijn protocollen op de juiste wijze toepast worden deze tijdig gesignaleerd.
Ook banken zijn tegenwoordig welwillend en werken grotendeels mee aan tijdelijke verhuur van een koopwoning, mits tijdig en op correcte wijze toestemming aangevraagd is.

Terug naar de basis
Het feit dat de woningmarkt niet meer in balans is heeft vele oorzaken. Koopwoningen worden nog steeds teveel gezien als middel om via waardestijging geld te verdienen. Dus de eerste fout, een koopwoning is om in te wonen en niet om mee te speculeren. Banken deden hier aan mee en zelfs wooncorporaties verloren hun sociale karakter door in te zetten op dure projecten voor koopwoningen.

De tweede fout zat in een te hoge hypotheekverstrekking ten opzichte van de feitelijke waarde van de woning. Dure, niet altijd waarde vermeerderende, verbouwingen werden meegenomen in de hypotheek.

De derde en wellicht meest belangrijke fout is nog steeds dat toekomstige kopers niet aangemoedigd worden om eerst te sparen voor een aanbetaling op hun latere woning. Wij leven nu eenmaal in een consumptiemaatschappij.

Deze fouten gelden uiteraard ook voor de huurmarkt. Wooncorporaties zullen weer terug moeten naar hun oorspronkelijke taak, het bouwen van betaalbare huurwoningen.

Ook de overheid doet een duit in het verkeerde zakje. Eerst akkoord gaan met de regelgeving omtrent inkomenseisen aan een sociale huurwoning die veel te laag gesteld zijn. Nu ook de wooncorporaties gaan verplichten hun woningbezit te verkopen, de vraag is alleen aan wie?

Daarnaast moet het eenvoudiger worden om een koopwoning te verhuren als een eigenaar dit wil. Als de banken meer open zouden staan voor verhuur, mits de eigenaar financieel gezond is, dan komen er ook meer huurwoningen beschikbaar. Er is een redelijk aantal eigenaren die willen verhuren maar het nu niet mogen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan eigenaren die uitgezonden worden naar het buitenland voor hun werk. Er is ook een groei waar te nemen in werkenden die tijdelijk een sabbatical nemen en voor een jaar gaan reizen in het buitenland. Weer een andere groep zijn de eigenaren die kleiner willen gaan wonen maar hun bestaande woning om vele redenen niet willen verkopen.

De beeldvorming door de media
De media zijn over het algemeen snel in het weergeven van negatieve berichten over de gehele woningmarkt en vergeten vaak wat uitgebreider op de zaken in te gaan. Hierdoor krijgt het negatieve deel van het artikel meer aandacht met als gevolg dat de lezers nog minder begrijpen van wat er werkelijk gebeurt op de woningmarkt. Als je de reacties op een artikel leest zie je direct het onbegrip.

Is dit alles?
Uiteraard niet, het zijn zo maar een aantal voorbeelden van misstanden en mogelijke oplossingen. Helaas zit de woningmarkt zeer complex in elkaar. Ook wij hebben de wijsheid niet in pacht, een verhuurmakelaar kijkt vanuit zijn beroep naar de woningmarkt en vind nog steeds geen gehoor in Den Haag. Dit komt mede door het ontbreken van een branchevereniging voor verhuurmakelaars, maar daar over later meer.
Een snelle en adequate oplossing is niet voorhanden. Besluitvorming bij de overheid duurt niet alleen lang maar gaat ook nog vaak uit van een verkeerd vertrekpunt en dan komen er slechts lapmiddelen uit voort.

Dit artikel komt voort uit vele gesprekken van verhuurmakelaars met huurders en eigenaren en is een weergave van wat er speelt op de woningmarkt.

Vervolg "Branchevereniging Verhuurmakelaars"

Het artikel van vorige week heeft weer veel losgemaakt bij de verhuurmakelaars in Nederland en inmiddels hebben meerdere partijen hun medewerking en steun toegezegd.

In mijn laatste update via de Sociale Media heb ik aangegeven even te wachten tot het gesprek met VBO heeft plaatsgevonden. Vanmorgen is gesproken op het hoofdkantoor van VBO in Nootdorp met onder meer directeur Hans van der Ploeg. Onderstaand volgt een korte weergave van ons gesprek voorafgegaan door een korte terugblik.

In december 2011 is er een vergadering geweest bij Vastgoedbelang in Amsterdam. Hierbij waren onder meer aanwezig de NVM, VBO, Vastgoed Pro, 123Wonen en Netwerkwonen.nl. Het was een verkennend gesprek om de problematiek die leeft onder de verhuurmakelaars te bespreken.
In eerste instantie is hier niet veel bereikt, behoudens de interesse van het VBO om hier verder over na te denken. In de afgelopen maanden heeft het VBO een onderzoek laten uitvoeren naar de mogelijkheid en de wens om iets voor de branche van verhuurmakelaars te gaan doen.

Door de ontstane onrust van afgelopen weken omtrent de verhuur onder de Leegstandswet ben ik een initiatief gestart via Linkedin om steun te krijgen voor een eigen branchevereniging. Dit heeft heel veel reacties losgemaakt en heeft mij doen besluiten om weer contact op te nemen met het VBO. Dit heeft geresulteerd in het gesprek van hedenmorgen bij de VBO.

Hans van der Ploeg heeft uitgelegd dat het onderzoek in een afrondende fase verkeerd en dat zij nu positief staan ten opzichte van een mogelijke invoering van een divisie voor verhuurmakelaars. Uiteraard dienen nog veel zaken in kaart gebracht te gaan worden en zullen er protocollen opgesteld moeten gaan worden zoals bijvoorbeeld de wijze van toetreding en beoordeling op vakbekwaamheid.

Door deze zeer positieve ontwikkeling is er mijns inziens vooralsnog geen directe reden meer om vanuit de verhuurmakelaars een eigen belangenvereniging na te streven. Weer een beeldmerk erbij maakt het voor de consument alleen maar onduidelijker.

Met het VBO is nu afgesproken om op zeer korte termijn een vervolggesprek te arrangeren om enige vaart in de zaak te houden. Een belangrijk onderdeel wordt ook het toetsen op vakbekwaamheid, zowel  de theorie als de praktijk en de toekomstige permanente educatie. Het VBO en de Beroepsopleiding Makelaars wil samen met de Verhuur Academy ( opleidingsinstituut voor verhuurmakelaars) bekijken of de bestaande opleidingen voldoende basis hiervoor bieden of dat er wellicht gezamenlijk een nieuwe opleiding dient te worden ontwikkeld.

De verhuurmakelaars die zich reeds bij mij gemeld hebben zullen voortdurend op de hoogte gehouden worden van de ontwikkelingen. Voor een zo'n breed mogelijke discussie en verdere inbreng van de standpunten roepen wij zoveel mogelijk (verhuur) makelaars op om zich alsnog aan te melden. Hiermee krijgen wij ook een beter beeld van de partijen die ook de wens hebben om hun vakgebied in positieve zin te gaan reguleren. Onderschrijft u het belang van de oprichting van een divisie voor huur en verhuur van woonruimte binnen het VBO, laat ons dit dan weten door het sturen van een email aan het speciaal hiervoor geopende email adres :info@veiligverhuren.nl.

Na het volgende gesprek hopen wij u meer te kunnen mededelen over de invoering, procedures, toetreding, educatie, geschillenregeling en wellicht uiteindelijk een mogelijke certificering van verhuurmakelaars.

De toekomst van de verhuurmakelaar

Inmiddels zijn de (verhuur) makelaars en woningbemiddelaars weer flink in beroering door de recente publicaties in de media vanwege het besluit van banken en hypotheek verstrekkers om verhuur onder de Leegstandswet exclusief bij een select gezelschap onder te brengen. Dat dit er aan zat te komen heeft iedereen het laatste jaar naast zich neer gelegd en nu is het een voldongen feit.

De makelaars, zowel diegenen die alles voorheen goed regelden en de richtlijnen volgden als de groep die het wat minder nauw nam, zijn nu volledig buiten spel gezet. Iedereen klaagt nu en schreeuwt moord en brand, maar allen vergeten terug te kijken naar de oorzaak hiervan.

Geen enkele groep of branchevereniging heeft er daadwerkelijk werk van gemaakt om een inhoudelijk gesprek aan te gaan met de banken hoe hier gezamenlijk goed mee om te gaan. Iedereen is op eigen houtje doorgegaan en hierdoor konden organisaties zoals "Overbruggingsverhuur" en "Tijdelijk Twee Woningen" groeien en nu de vruchten plukken van het besluit van de banken.

Feit blijft dat dit soort ontwikkelingen kunnen gebeuren mede doordat de grote groep van commerciële verhuurmakelaars zich niet verenigd heeft tot op heden. Af en toe komen er enkele reacties van individuele verhuurmakelaars als het vuurtje weer eens opgestookt is door onder andere een artikel van mij op dit weblog of via Linkedin. Frappant is dat de grotere meer landelijke organisaties van verhuurmakelaars zich zelden of nooit mengen in de discussie.

Inmiddels zijn 2 partijen bereid om het voortouw te gaan nemen, vergezeld door een aantal steunbetuigingen van andere verhuurmakelaars. Deze maand zal overleg plaatsvinden om de marsroute en een eerste lijst van prioriteiten op te stellen. Ik ben er nu van overtuigd dat wij eindelijk zullen overgaan tot de eerste belangrijke stap tot oprichting van een belangenvereniging voor verhuurmakelaars.

Hierbij roep ik iedere verhuurmakelaar in Nederland op die overtuigd is van het feit dat er iets dient te gaan gebeuren om daadwerkelijk een verandering mogelijk te maken. De tijd van een afwachtende houding is nu voorbij.
Stuur nu een berichtje per email naar info@veiligverhuren.nl en maak kenbaar dat je achter het initiatief voor oprichting van de belangenvereniging voor verhuurmakelaars staat. Ben je bereid actief mee te werken of heb je een andere mogelijke inbreng geef dit dan ook aan ons door, alle hulp en ideeën zijn van harte welkom.

Wees niet meer passief maar kom in nu in actie, alleen gezamenlijk kunnen wij het verschil gaan maken en onze stem laten horen en straks een volwaardige gesprekspartner zijn met banken, hypotheek verstrekkers, beleggers en uiteraard ook in Den Haag.

NB: Sta je achter dit initiatief, stuur dit artikel dan door naar zoveel mogelijk mensen in je zakelijk netwerk via Twitter - Facebook - Linkedin of per email.