De media staan weer vol met de laatste
ontwikkeling op gebied van wel / niet terecht in rekening gebrachte courtage
aan de huurder. Iedereen duikt er bovenop en de verhuurmakelaars zijn wederom
de Sjaak of in de geest van het jaargetijde – “zij krijgen de Zwarte Piet”.
Ongetwijfeld gaat er niemand opkomen voor de
verhuurmakelaars, het zijn toch allemaal oplichters en zij krijgen nu wat ze
verdienen. Ach, wat is een negatief oordeel toch snel geveld!
Het overgrote deel van de verhuurmakelaars in
Nederland zijn hardwerkende ondernemers die met grote zorgvuldigheid, passie en
service proberen huurders en verhuurders tevreden te stellen.
Dit wordt dus een wat langer verhaal dan
gebruikelijk, maar een beetje perspectief in deze affaire kan nu even geen
kwaad.
Waarom
werd courtage bij de huurder in rekening gebracht?
In het verleden waren er verhuurmakelaars die
vanuit een luxe positie (weinig concurrentie) zowel aan de huurder als aan de
verhuurder courtage berekenden. De markt heeft dit destijds toegelaten en de
spreekwoordelijke zakken werden goed gevuld. Je kan dit goed ondernemerschap
noemen of misbruik van een situatie, het hangt er vanaf hoe je hier naar kijkt.
Uiteindelijk werd dit breder bekend en verhuurders
kwamen langzaam op het idee dat zij feitelijk de macht in handen hadden. Immers
zonder hun te verhuren woning had de verhuurmakelaar geen bestaansrecht. Aldus
wijzer geworden gingen heel veel verhuurders tegen de verhuurmakelaars zeggen
dat zij geen courtage meer wilden betalen. Op zichzelf een vreemde zaak, over
het algemeen betaald de verkopende / verhurende partij de kosten van een
geslaagde bemiddeling.
De laatste 10 jaar hebben de verhuurmakelaars
eigenlijk noodgedwongen hun verdienmodel aangepast richting de huurder. Het was
buigen of barsten. Je kan uiteraard ook zeggen doe het niet en ga je maar
omscholen naar een ander vakgebied. Of dat nu de oplossing was geweest denk ik
niet. Een goede verhuurmakelaar waakt immers ook over de belangen van een
huurder.
Zonder verhuurmakelaars waren veel huurders
slechter af geweest. De meeste (particuliere) verhuurders hebben geen verstand
van verhuren en wat daar allemaal bij komt kijken. Dan zouden er tienduizenden
waardeloze huurcontracten opgesteld zijn, veel te hoge huurprijzen betaald zijn
en waarschijnlijk ook veel meer achterstallig onderhoud.
De
situatie tot voor kort.
De laatste jaren is er al veel te doen geweest
over de problematiek met de courtage. De wetgeving op dit gebied werd door
iedereen weer wat anders geïnterpreteerd. Dit gaf niet alleen veel onrust maar
ook onduidelijkheid. Zelfs uitspraken van de Rechtbank waren wisselend de ene
keer in het voordeel van de huurder en de andere keer weer in het voordeel van
de verhuurmakelaar.
Inmiddels werd er in de gelederen van de
verhuurmakelaars al druk gediscussieerd over deze materie. De roep om
verandering werd groter en groter, echter verandering lukt alleen als de
overgrote meerderheid daar aan mee doet. Er moet iemand de eerste zijn, maar de
gevolgen zouden groot zijn.
Een verhuurmakelaar die aan een verhuurder de
boodschap geeft dat hij de courtage behoort te betalen kan, zeker in het begin,
rekenen op sterk verminderde inkomsten. Er staan immers tientallen andere
verhuurmakelaars klaar die gratis voor de verhuurder willen werken nu het nog
kan.
Sommige verhuurmakelaars slaagden inderdaad
door een goede uiteenzetting richting de verhuurder van hun dienstverlening,
echter de meesten nog niet.
In 2014, rond deze periode van het jaar, ging
ook de ACM zich hier mee bemoeien. (Autoriteit Consument en Markt) Hierdoor
kwam het wel in een stroomversnelling. Een aantal grotere verhuurmakelaars
berichten dat zij vanaf dat moment alleen courtage aan de verhuurder zouden
gaan berekenen.
Mede hierdoor hebben in 2015 veel
verhuurmakelaars hun verdienmodel reeds aangepast richting de verhuurder.
Echter er blijven nog steeds genoeg verhuurmakelaars vasthouden aan de oude
situatie, ondanks alle negatieve publiciteit.
Uitspraak
van de Hoge Raad 16 oktober 2015
Afgelopen vrijdag werd de uitspraak van deHoge Raad gepubliceerd inzake het in rekening brengen van courtage en wie de
feitelijke opdrachtgever is.
De uitspraak is een “prejudiciële beslissing”.
Wat houdt dit nu feitelijk in? Hieronder de weergave die op Wikipedia te vinden
is:
“Een prejudiciële vraag is een rechtsvraag
van een rechter aan een hoger gerecht (bijvoorbeeld van de Hoge Raad der
Nederlanden aan het Hof van Justitie
van de Europese Unie), betreffende de uitleg van een rechtsregel.
Hangende de behandeling van die vraag bij de hogere rechter, wordt de procedure
voor de lagere rechter geschorst. De lagere rechter zal na de prejudiciële
uitspraak zelf ook uitspraak doen met toepassing van de prejudiciële uitspraak.
De hogere rechter beslist dus slechts over de gestelde rechtsvraag en doet niet
zelf uitspraak, maar de rechtsvraag is uiteraard meestal van kardinale invloed
op de zaak.”
Door deze beslissing van de Hoge Raad zullen alle volgende
procedures voor de Rechtbank een gelijke uitkomst gaan krijgen, in het voordeel
van de huurder dus.
Hiermee zal een definitief einde komen aan het in rekening
brengen van courtage aan een huurder als de betreffende woning op de website
van de verhuurmakelaar staat.
Ik neem niet aan dat dit verder nog zal wijzigen, echter ik ben
geen advocaat en je weet het nooit of er nog ergens een konijn in een hoge hoed
verstopt zit!
Wat zijn de consequenties?
De Woonbond heeft de uitspraak gelijk omarmt en verstrekt
voorbeeldbrieven voor huurders om ten onrechte in rekening gebrachte courtage
terug te vorderen.
De financiële consequenties zullen dramatische vormen teweeg
brengen. Huurders hebben de mogelijkheid om zelfs vijf jaar met terugwerkende kracht hun claim in te gaan dienen.
De Hoge Raad heeft met deze beslissing verzuimt om gebruik te
maken van de mogelijkheid om dit in tijd te beperken. Gelet op de grote financiële
gevolgen voor de beroepsgroep van verhuurmakelaars had de Hoge Raad de
“terugwerkende kracht” kunnen beperken. Dit is nu (nog) niet gebeurt, de
gevolgen hiervan zullen groot zijn.
De vraag komt nu gelijk bij mij op, in wiens belang het nu is om
hierdoor een stroom van faillissementen door te veroorzaken?
Een eenvoudig
rekenvoorbeeld
Ik neem een gemiddelde zelfstandig werkend verhuurmakelaar als
voorbeeld om mijn punt even duidelijk te maken.
Verhuurmakelaar A werkt alleen en verhuurt gemiddeld op
jaarbasis 40 woningen met een bijbehorende courtage van € 800 exclusief
omzetbelasting. Dit geeft een jaaromzet van € 32.000,- , na aftrek van alle
normale bedrijfskosten geeft dit maximaal een inkomen voor belasting van circa
€ 20.000,-. Dit is beduidend lager dan wat een modale werknemer verdient.
Deze verhuurmakelaar zal dus niet of nauwelijks vermogen kunnen
opbouwen en beschikt dus niet over wezenlijke reserves.
Stel dat de helft van de huurders in de
afgelopen 5 jaar de courtage gaat terugvragen, wordt deze verhuurmakelaar
geconfronteerd met een schadepost van € 100.000,-.
Verhuurmakelaar A zal dus zijn faillissement
dienen aan te vragen, er is geen enkele mogelijkheid om dit ooit terug te
betalen. De meeste kleinere verhuurmakelaars hebben geen BV maar slechts een
eenmanszaak en zijn dus in privé aansprakelijk. Het is niet zo moeilijk om te
raden wat de enorme gevolgen gaan worden.
Wat nu
te doen?
Als verhuurmakelaar kun je hier op dit moment
even niets aan doen. De Hoge Raad heeft in alle wijsheid beslist. Hopelijk gaan
zij alsnog nadenken over een beperking in tijd en de terugwerkende kracht van
de beslissing bijvoorbeeld te begrenzen tot 1 januari 2015.
Tegen alle regels in is dit artikel sneller
geschreven dan gebruikelijk. Ik had er nog meer aan kunnen toevoegen maar dat
komt wellicht later weer. Er zullen reacties gaan komen op dit artikel,
positief en negatief. Geen enkel probleem, hopelijk breng het ook iets goeds
voor de toekomst en een structurele oplossing voor de consequenties.
