Courtage perikelen – A (never) ending story

De media staan weer vol met de laatste ontwikkeling op gebied van wel / niet terecht in rekening gebrachte courtage aan de huurder. Iedereen duikt er bovenop en de verhuurmakelaars zijn wederom de Sjaak of in de geest van het jaargetijde – “zij krijgen de Zwarte Piet”.

Ongetwijfeld gaat er niemand opkomen voor de verhuurmakelaars, het zijn toch allemaal oplichters en zij krijgen nu wat ze verdienen. Ach, wat is een negatief oordeel toch snel geveld!

Het overgrote deel van de verhuurmakelaars in Nederland zijn hardwerkende ondernemers die met grote zorgvuldigheid, passie en service proberen huurders en verhuurders tevreden te stellen.

Dit wordt dus een wat langer verhaal dan gebruikelijk, maar een beetje perspectief in deze affaire kan nu even geen kwaad. 

Waarom werd courtage bij de huurder in rekening gebracht?

In het verleden waren er verhuurmakelaars die vanuit een luxe positie (weinig concurrentie) zowel aan de huurder als aan de verhuurder courtage berekenden. De markt heeft dit destijds toegelaten en de spreekwoordelijke zakken werden goed gevuld. Je kan dit goed ondernemerschap noemen of misbruik van een situatie, het hangt er vanaf hoe je hier naar kijkt.

Uiteindelijk werd dit breder bekend en verhuurders kwamen langzaam op het idee dat zij feitelijk de macht in handen hadden. Immers zonder hun te verhuren woning had de verhuurmakelaar geen bestaansrecht. Aldus wijzer geworden gingen heel veel verhuurders tegen de verhuurmakelaars zeggen dat zij geen courtage meer wilden betalen. Op zichzelf een vreemde zaak, over het algemeen betaald de verkopende / verhurende partij de kosten van een geslaagde bemiddeling.

De laatste 10 jaar hebben de verhuurmakelaars eigenlijk noodgedwongen hun verdienmodel aangepast richting de huurder. Het was buigen of barsten. Je kan uiteraard ook zeggen doe het niet en ga je maar omscholen naar een ander vakgebied. Of dat nu de oplossing was geweest denk ik niet. Een goede verhuurmakelaar waakt immers ook over de belangen van een huurder.

Zonder verhuurmakelaars waren veel huurders slechter af geweest. De meeste (particuliere) verhuurders hebben geen verstand van verhuren en wat daar allemaal bij komt kijken. Dan zouden er tienduizenden waardeloze huurcontracten opgesteld zijn, veel te hoge huurprijzen betaald zijn en waarschijnlijk ook veel meer achterstallig onderhoud.

De situatie tot voor kort.

De laatste jaren is er al veel te doen geweest over de problematiek met de courtage. De wetgeving op dit gebied werd door iedereen weer wat anders geïnterpreteerd. Dit gaf niet alleen veel onrust maar ook onduidelijkheid. Zelfs uitspraken van de Rechtbank waren wisselend de ene keer in het voordeel van de huurder en de andere keer weer in het voordeel van de verhuurmakelaar.

Inmiddels werd er in de gelederen van de verhuurmakelaars al druk gediscussieerd over deze materie. De roep om verandering werd groter en groter, echter verandering lukt alleen als de overgrote meerderheid daar aan mee doet. Er moet iemand de eerste zijn, maar de gevolgen zouden groot zijn.

Een verhuurmakelaar die aan een verhuurder de boodschap geeft dat hij de courtage behoort te betalen kan, zeker in het begin, rekenen op sterk verminderde inkomsten. Er staan immers tientallen andere verhuurmakelaars klaar die gratis voor de verhuurder willen werken nu het nog kan.

Sommige verhuurmakelaars slaagden inderdaad door een goede uiteenzetting richting de verhuurder van hun dienstverlening, echter de meesten nog niet.

In 2014, rond deze periode van het jaar, ging ook de ACM zich hier mee bemoeien. (Autoriteit Consument en Markt) Hierdoor kwam het wel in een stroomversnelling. Een aantal grotere verhuurmakelaars berichten dat zij vanaf dat moment alleen courtage aan de verhuurder zouden gaan berekenen.

Mede hierdoor hebben in 2015 veel verhuurmakelaars hun verdienmodel reeds aangepast richting de verhuurder. Echter er blijven nog steeds genoeg verhuurmakelaars vasthouden aan de oude situatie, ondanks alle negatieve publiciteit.

Uitspraak van de Hoge Raad 16 oktober 2015

Afgelopen vrijdag werd de uitspraak van deHoge Raad gepubliceerd inzake het in rekening brengen van courtage en wie de feitelijke opdrachtgever is.

De uitspraak is een “prejudiciële beslissing”. Wat houdt dit nu feitelijk in? Hieronder de weergave die op Wikipedia te vinden is:

“Een prejudiciële vraag is een rechtsvraag van een rechter aan een hoger gerecht (bijvoorbeeld van de Hoge Raad der Nederlanden aan het Hof van Justitie van de Europese Unie), betreffende de uitleg van een rechtsregel. Hangende de behandeling van die vraag bij de hogere rechter, wordt de procedure voor de lagere rechter geschorst. De lagere rechter zal na de prejudiciële uitspraak zelf ook uitspraak doen met toepassing van de prejudiciële uitspraak. De hogere rechter beslist dus slechts over de gestelde rechtsvraag en doet niet zelf uitspraak, maar de rechtsvraag is uiteraard meestal van kardinale invloed op de zaak.”

Door deze beslissing van de Hoge Raad zullen alle volgende procedures voor de Rechtbank een gelijke uitkomst gaan krijgen, in het voordeel van de huurder dus.

Hiermee zal een definitief einde komen aan het in rekening brengen van courtage aan een huurder als de betreffende woning op de website van de verhuurmakelaar staat.

Ik neem niet aan dat dit verder nog zal wijzigen, echter ik ben geen advocaat en je weet het nooit of er nog ergens een konijn in een hoge hoed verstopt zit!

Wat zijn de consequenties?

De Woonbond heeft de uitspraak gelijk omarmt en verstrekt voorbeeldbrieven voor huurders om ten onrechte in rekening gebrachte courtage terug te vorderen.

De financiële consequenties zullen dramatische vormen teweeg brengen. Huurders hebben de mogelijkheid om zelfs vijf jaar met terugwerkende kracht hun claim in te gaan dienen.

De Hoge Raad heeft met deze beslissing verzuimt om gebruik te maken van de mogelijkheid om dit in tijd te beperken. Gelet op de grote financiële gevolgen voor de beroepsgroep van verhuurmakelaars had de Hoge Raad de “terugwerkende kracht” kunnen beperken. Dit is nu (nog) niet gebeurt, de gevolgen hiervan zullen groot zijn.

De vraag komt nu gelijk bij mij op, in wiens belang het nu is om hierdoor een stroom van faillissementen door te veroorzaken?

Een eenvoudig rekenvoorbeeld

Ik neem een gemiddelde zelfstandig werkend verhuurmakelaar als voorbeeld om mijn punt even duidelijk te maken.

Verhuurmakelaar A werkt alleen en verhuurt gemiddeld op jaarbasis 40 woningen met een bijbehorende courtage van € 800 exclusief omzetbelasting. Dit geeft een jaaromzet van € 32.000,- , na aftrek van alle normale bedrijfskosten geeft dit maximaal een inkomen voor belasting van circa € 20.000,-. Dit is beduidend lager dan wat een modale werknemer verdient.

Deze verhuurmakelaar zal dus niet of nauwelijks vermogen kunnen opbouwen en beschikt dus niet over wezenlijke reserves.

Stel dat de helft van de huurders in de afgelopen 5 jaar de courtage gaat terugvragen, wordt deze verhuurmakelaar geconfronteerd met een schadepost van € 100.000,-.

Verhuurmakelaar A zal dus zijn faillissement dienen aan te vragen, er is geen enkele mogelijkheid om dit ooit terug te betalen. De meeste kleinere verhuurmakelaars hebben geen BV maar slechts een eenmanszaak en zijn dus in privé aansprakelijk. Het is niet zo moeilijk om te raden wat de enorme gevolgen gaan worden.

Wat nu te doen?

Als verhuurmakelaar kun je hier op dit moment even niets aan doen. De Hoge Raad heeft in alle wijsheid beslist. Hopelijk gaan zij alsnog nadenken over een beperking in tijd en de terugwerkende kracht van de beslissing bijvoorbeeld te begrenzen tot 1 januari 2015.

Tegen alle regels in is dit artikel sneller geschreven dan gebruikelijk. Ik had er nog meer aan kunnen toevoegen maar dat komt wellicht later weer. Er zullen reacties gaan komen op dit artikel, positief en negatief. Geen enkel probleem, hopelijk breng het ook iets goeds voor de toekomst en een structurele oplossing voor de consequenties.