De toegevoegde waarde van een verhuurmakelaar in 2015

Verhuurmakelaars weten als geen ander dat er een voortdurende strijd is om de gunst van een verhuurder. Een verhuurder is niet onder de indruk van uw "eigen opinie" dat u de beste bent, de grootste bent of de meeste bezoekers op uw website heeft.

Een verhuurder wil vooral duidelijkheid en transparantie omtrent uw dienstverlening en wil:

• een goed advies over de huurprijs
• geen leegstand
• de juiste en betrouwbare huurder
• goede juridisch perfecte huurovereenkomsten
• en geen gezeur achteraf

De Overheid en de ACM willen dat verhuurmakelaars de courtage voor hun dienstverlening volledig in rekening gaan brengen aan de verhuurder (opdrachtgever). Dat betekent dat de verhuurders nog kritischer zullen gaan kijken naar de toegevoegde waarde van de verhuurmakelaar. Als zij bij het aanbieden van hun huurwoning de verhuurmakelaar gaan betalen voor hun diensten dan gaan zij serieus selecteren.

Dit betekent dat de verhuurmakelaar zich anno 2015 nog beter dient te onderscheiden van zijn of haar collega's. Dus stop met de loze kreten en verbeter en optimaliseer uw dienstverlening. Investeer in uw organisatie, train uw medewerkers en perfectioneer uw procedures en contracten.

Uiteraard zullen een aantal verhuurmakelaars denken dat zij alles al op de rit hebben staan. Echter het kan altijd beter. Kijk eens objectief naar uw organisatie van een afstand en verplaats u in de positie van een verhuurder. 

Wat ziet een verhuurder als hij uw website bezoekt? Heeft u een duidelijk verhaal over uw diensten, wat kan de verhuurder van u verwachten? Wat zijn de kosten en wanneer dienen deze betaald te worden. Staat u werkelijk 100% aan de zijde van de verhuurder? Bent u kritisch in de selectie van kandidaat huurders? Een verhuurder heeft een ruime keuze aan verhuurmakelaars, dus waarom zou hij voor u gaan kiezen?

Een bezoekje aan de websites van een twintigtal willekeurige verhuurmakelaars leert al snel dat er nog veel te verbeteren is. Na gebruik van zoekwoorden op Google kom je op de Home pagina in plaats van de pagina "Verhuren". Er staat vaak weinig uitleg over de diensten. Ook de courtage staat nauwelijks vermeld. En wellicht het belangrijkste, de sites zijn weinig persoonlijk. Een verhuurder wil geen zaken doen met een kantoor maar met een persoon.

In 2015 gaan wij de verhuurmakelaars in Nederland intensief volgen en wij zullen de bijzondere, creatieve en onderscheidende verhuurmakelaars belichten. Wellicht is het dan ook tijd voor een verkiezing van "De verhuurmakelaar van het jaar 2015". 

Verhuurmakelaar – de hype voorbij

Zo'n 10 jaar geleden was de verhuurmakelaar nog een weinig bekend beroep. Er waren een aantal grotere bekende verhuurbemiddelaars en een grote groep kleine verhuurmakelaars die voornamelijk bemiddelden voor de expat die in Nederland kwam werken. De reguliere makelaars, van oudsher bekwaam in het verkopen van woningen, haalden hun neus op voor de verhuur van woningen. Al met al een duidelijke markt waar alle partijen, groot en klein, hun positie hadden en redelijk tot goed hun brood verdienden.

Mede door het vrijgeven van de titel van makelaar werd het onbedoeld enorm druk in de makelaardij. Er volgde een explosie van nieuwe makelaarskantoren terwijl de markt van koopwoningen niet inhoudelijk veranderde.

Het gevolg was uiteraard dat het duwen en trekken werd om de gunst van een verkoper van een woning, stunten met courtage en de onvermijdelijke omzetdaling. Dit alles in een toen nog goed functionerende markt voor koopwoningen.

Hierdoor kwam het wat ingesufte beroep weer tot leven en gingen de makelaars nadenken over de toekomst. Echter niet alleen bestaande makelaars zagen de markt veranderen. Nieuwe partijen bestudeerden de woningmarkt en signaleerden dat de groei vooral te vinden was in de verhuur van woningen. En hiermee was de “niche” gevonden binnen de makelaardij.

Hoewel betrouwbare cijfers ontbreken, kan wel voorzichtig gesteld worden dat het aantal verhuurmakelaars in Nederland met zeker een factor 5 is toegenomen. Zodra een beroep of branche populair wordt en meer aandacht krijgt, volgen de franchise initiatieven uiteraard op de voet. De laatste jaren zijn er zeker zo'n 20 nieuwe franchise organisaties bijgekomen en volgens onderzoek denken veel verhuurmakelaars aan expansie middels franchise.

Net als destijds bij de koopwoningen wordt nu ook bij de huurwoningen de internetmarkt overspoeld met zogenaamde “woning portalen” die het zoeken naar een huurwoning makkelijker dient te maken. Het gevolg is alleen maar meer van hetzelfde en hierdoor wordt de markt absoluut niet transparanter.

Ogenschijnlijk is het aantal huurwoningen flink toegenomen, echter na eliminatie van de koopwoningen die tijdelijk ter verhuur worden aangeboden, zien wij een stagnerende markt. Er zijn momenteel nauwelijks beleggers in vastgoed te vinden die investeren in vrije sector huurwoningen en ook de particuliere (kleine) belegger is voorzichtig.

De vele verhuurmakelaars zijn momenteel vooral somber gestemd. Internationale bedrijven zijn nog steeds terughoudend met het aannemen van hoog opgeleide buitenlandse werknemers, huurders in laag geprijsde huurwoningen willen niet doorstromen naar de vrije sector en de huurprijzen van de aangeboden luxe huurwoningen staan verder onder druk.

Dus valt te concluderen dat teveel verhuurmakelaars vissen in dezelfde vijver en zich nog nauwelijks onderscheiden van elkaar. De hype is voorbij en het wachten is nu op zelfregulering en nieuwe initiatieven en frisse ideeën die het vak van verhuurmakelaar weer aantrekkelijk gaat maken.

10 tips voor een succesvolle woningverhuur

Veel eigenaren van woonruimte menen nog steeds dat zij zelf het beste hun woning kunnen verhuren. De gedachte overheerst dat de potentiële huurders zelfs zitten te wachten op hun woning. Dus de staat van de woning, locatie en de prijs is ondergeschikt aan de vraag om woonruimte.

Niets is minder waar, de markt voor huurwoningen is de laatste tijd sterk aan het veranderen. De schaarste aan woonruimte zit vooral in het goedkopere segment, dus huurwoningen tot circa € 700,- per maand. De toekomstige huurder is zowel mondiger als kritischer geworden. Niet alleen zijn er meer particuliere huurwoningen op de markt gekomen, ook de wooncorporaties hebben zich op de luxe huurwoningen gestort. Er is dus volop keuze en daar wordt gebruik van gemaakt door de woningzoekende.

Uit ons onderzoek blijkt dat er vooraf door de woningzoekende meer vragen gesteld worden over de aangeboden woonruimte en dat zij bij bezichtigen zeer kritisch zijn. Ook zijn er steeds meer bezichtigingen nodig voordat een woning uiteindelijk verhuurd is.

Dus de hoogste tijd voor een aantal tips voor de verhuurder:

1 • Zorg dat de woning er goed onderhouden uitziet

2 • Verhelp tijdig kleine gebreken

3 • Maak goede foto's van een opgeruimde woning

4 • Besteed tijd aan een goede beschrijving

5 • Bepaal een marktconforme huurprijs

6 • Stel geen vreemde voorwaarden, blijf zakelijk

7 • Wees vooral duidelijk over de huurtermijn

8 • Zorg voor een goed huurcontract, ga niet knutselen

9 • Blijf correct bij een bezichtiging en vergeet emotie

10• Doe een achtergrond onderzoek naar de huurder

Als je naar deze tips kijkt zal men zeggen, duidelijk maar dat weet ik wel. In de praktijk blijkt dat veel verhuurders niet beseffen dat het proces van verhuren niet afwijkt van het verkopen van een woning.
Bij een verkoop neemt men eerder een makelaar in de arm om het proces te begeleiden. Bij een verhuur is dit nog steeds minder gebruikelijk.

Dus de wijze les is niet alleen het opvolgen van de genoemde tips, uiteraard zijn er nog veel meer aandachtspunten op te noemen. Het belangrijkste punt van overweging is: “ben ik wel geschikt om mijn eigen woning te verhuren?”.

Bij het verhuren van een woning dien je de emotie volledig uit te schakelen en uitsluitend op zakelijke gronden te handelen. Het verhuren van woonruimte vergt niet alleen aandacht en tijd, maar ook een brede kennis van zowel de markt als van het huurrecht. Dus voor het beste resultaat en minder rompslomp, schakel tijdig een goede en professionele verhuurmakelaar in.

Huren in de vrije sector een doolhof?

Regelmatig krijgen wij vragen hoe men in aanmerking kan komen voor een huurwoning en hoe de procedure verloopt. Hieruit blijkt dat er nog veel onduidelijkheid is omtrent het huren van een woning, met name in de vrije sector. Waar woningcorporaties steeds transparanter worden en veel voorlichting geven, laten de verhuurmakelaars het nog te vaak afweten.

Veel antwoorden op algemene vragen, voornamelijk op gebied van "sociale huur", zijn te vinden op de website van de woonbond. Echter huurders in de vrije sector hebben over het algemeen andere vragen, wensen en voorkeuren die niet adequaat beantwoord worden.

Stel dezelfde vraag aan 3 verschillende verhuurmakelaars, bijvoorbeeld over verlenging van het huurcontract, en je krijgt ook 3 verschillende antwoorden. Daarnaast hanteren veel verhuurmakelaars weer andere voorwaarden waardoor het gehele huurproces meer op een doolhof begint te lijken.

Om het traject van wens tot uiteindelijke huur enigzins te verduidelijken werken inmiddels veel verhuurmakelaars met een eenvoudige maar duidelijke voor toekomstige huurders. Dit geeft echter slechts een summier beeld en verhuurmakelaars krijgen steeds meer uiteenlopende vragen die zij naar eer en geweten beantwoorden.
Hieruit blijkt dagelijks dat er een enorme behoefte is aan meer en vooral uitgebreide voorlichting over alles wat met het huurproces te maken heeft.

In 2015 zal als eerste een boek verschijnen waarin het gehele huurproces wordt doorlopen, vanaf de zoektocht naar een huurwoning tot en met het betrekken van de woning. Na het lezen van dit handboek is de huurder volledig op de hoogte van zowel het proces, de mogelijkheden, welke vragen te stellen aan de makelaar als de wet- en regelgeving.

Als tweede gaan wij een nieuwe website ontwikkelen die vragen en antwoorden gaat bundelen over werkelijk alles wat met het huren van een woning in de vrije sector te maken heeft. Deze zogenaamde vraagbaak zal, zoals nu is te voorzien, in de zomer van 2015 gereed zijn.

Tot deze beide initiatieven verwezenlijkt zijn, geven wij alle woningzoekenden het advies om vooral kritisch te blijven en gewoon hun vragen te blijven stellen aan de verhuurmakelaars in Nederland. Krijgt u geen duidelijk of afdoende antwoord op uw vragen bedenk dan of het verstandig is om door te gaan met het huurproces. Uiteraard kunt u altijd uw - algemene - huurvragen richten aan ons.

Woonfraude

Regelmatig komen er vragen binnen van verhuurders die te maken hebben met meerdere vormen van “woonfraude”. Dit is een momenteel een zeer actueel onderwerp, niet alleen voor wooncorporaties maar zeker ook voor particuliere verhuurders en vastgoed beleggers.


De meestvoorkomende vormen van woonfraude:

• onrechtmatige bewoning
• onrechtmatige doorverhuur
• onrechtmatig gebruik

Onrechtmatige bewoning

De verhuur van een woning aan een huurder in strijd met de huisvestingsverordening van een gemeente. In veel gemeenten is er een toewijzingsbeleid voor huurwoningen, dit betreft doorgaans de sociale huurwoningen van wooncorporaties en grote beleggers in vastgoed. Hierdoor worden onder andere wachtlijsten vermeden en kan er sprake zijn van scheefwonen. Ook belemmert onrechtmatige bewoning de goede doorstroming. Er zijn reeds gevallen gerapporteerd waarbij verhuurmakelaars een dubieuze rol bij de bemiddeling hierin gespeeld hebben.

Onrechtmatige doorverhuur

Een woning geheel of gedeeltelijk doorverhuren zonder medeweten of toestemming van de verhuurder, dit in strijd met het huurcontract. Dit komt voor bij alle soorten huurwoningen ongeacht de huurprijs.

Onrechtmatig gebruik

Een woning voor andere doeleinden gebruiken dan reguliere huisvesting. Voorbeelden zijn onder andere: het houden van een pension – drugsverkoop – wietteelt – huisvesting illegalen.

Overige problemen

Wat ook steeds meer voorkomt is het zogenaamd strippen van woningen. Dus een woning huren met het doel om alle waardevolle zaken te verwijderen waardoor de verhuurder met een grote schadepost achterblijft.

De aanpak van woonfraude is op dit moment grotendeels voorbehouden aan gemeenten en wooncorporaties, de kleinere particuliere verhuurders hebben doorgaans geen middelen om woonfraude te bestrijden.

Wat kunt u doen om woonfraude te voorkomen?

Woonfraude is nooit voor 100% te voorkomen, het risico is wel te minimaliseren door een goede procedure bij aangaan van een huurcontract:

• controleer bij de gemeente of de huisvestingsverordening van toepassing is
• controleer het identiteitsbewijs van de huurder en maak een kopie hiervan
• zorg dat de huurder een bewijs van inkomen afgeeft, een salarisstrook eventueel
   met een werkgeversverklaring
• doe een kredietwaardigheidscontrole
• vraag naar een verklaring goed huurdersgedrag van de vorige verhuurder
• ontmoet altijd alle toekomstige huurders persoonlijk
• stel een goed huurcontract op
• gebruik een formulier van oplevering van de woning bij de sleuteloverdracht
• accepteer nimmer contante betaling van de huur en waarborgsom
• vraag de buren een oogje in het zeil te houden en u te waarschuwen indien nodig

Als u bovenstaande zaken niet zelf kunt of wilt regelen, neem dan een gerenommeerde verhuurmakelaar in de arm en maak goede afspraken over de te volgen procedure bij verhuur.