Leegstandwet wel of niet een zegen

Regelmatig verschijnt er berichtgeving over de vele voordelen van de "leegstandwet". Deze oude wet is door de Overheid een beetje afgestoft en daardoor bruikbaar gemaakt voor huiseigenaren die hun woning niet makkelijk verkocht krijgen.

De Overheid maakt goede sier met de herintroductie van deze wet en lijkt hiermee aandacht te hebben voor de financiele problematiek van een groot aantal huiseigenaren. De branche van makelaars, ook last van de crisis met een sterk dalende verkoop van woningen, denkt hiermee hun tegenvallende omzetcijfers te kunnen oppoetsen en slaat aan het verhuren.

Tot voor kort was het voor de meeste reguliere verkoopmakelaars een ietwat morsig onderwerp. Een veel gehoorde uitsprak was dan ook: "met zo'n lage courtage en met zoveel werk begin ik er niet aan".
Een duidelijk verhaal, verhuren van woonruimte moet je niet lichtzinnig nemen. Het is een zeer specifiek onderdeel van de makelaardij en heeft helaas last van te veel regelgeving. Dit is dan ook de reden dat er in Nederland goede en gespecialiseerde verhuurmakelaars bestaan.

Dan nu de zin en onzin van de Leegstandwet.
Voor een relatief kleine groep huiseigenaren soms een goede oplossing, echter voor velen helaas niet.
Allereerst dien je als huiseigenaar mentaal voorbereid te zijn op het verhuren van de woning. Deze groep huiseigenaren zijn geen beleggers, dus hebben absoluut geen ervaring met verhuur. Daarnaast zijn zij nog steeds te emotioneel betrokken bij de woning.

Wat zijn een aantal voordelen van verhuur middels de Leegstandwet:

• de hypotheekverstrekker kan sneller instemmen met tijdelijke verhuur
• de potentiele huurder heeft geen huurbescherming
• de opzegtermijn voor de verhuurder is 3 maanden
• de verhuurperiode is relatief kort

Wat zijn een aantal nadelen van verhuur middels de Leegstandwet:

• aanvraag vergunning bij de Gemeente, niet iedere Gemeente is snel of geeft toestemming
• de hypotheekverstrekker dient nog steeds mee te werken
• de huurprijs is relatief lager dan conform de marktwaaarde van de woning zou kunnen
• er zijn weinig woningzoekenden die onder de voorwaarde van deze wet willen huren

Zoals u zult begrijpen heeft toepassing van deze wet zowel een zon - als schaduwzijde.
Inmiddels is de markt aardig overspoeld door aanbod van woningen die onder deze wet worden aangeboden. De potentiele woningzoekende ziet heel veel aanbod wat hij eerst dient te schiften en ziet werkelijk door de bomen het bos niet meer.

De conclusie is dan ook dat niet alle zegen van boven komt en zeker niet uit Den Haag.
Het is de hoogste tijd dat het bestaande Huurrecht onder de loep wordt genomen en ingrijpend wordt gewijzigd. Deze antieke wet heeft geen bestaansrecht meer en het is de hoogste tijd dat er verandering in komt. Met een meer flexibele wetggeving zouden huiseigenaren en ook kleine beleggers zich veel makkelijker op de verhuurmarkt kunnen en willen begeven.

Afspraak is afspraak

Deze keer een voorbeeld van de verstoorde marktwerking in de woningverhuur.
Bij verkoop van een woning zijn de spelregels al heen lang duidelijk voor alle partijen. De huiseigenaar neemt , meestal na een oriëntatie van kantoren in zijn regio, een makelaar in de arm om zijn woning te gaan verkopen en het gehele proces verder te begeleiden. De afspraken worden keurig vastgelegd in een opdrachtbevestiging en de makelaar kan aan de slag in de wetenschap dat hij alleen de verkoper vertegenwoordigt. Duidelijk voor iedereen.

Bij de verhuur van een woning ontbreken deze regels steeds vaker. De huiseigenaar oriënteert zich op internet en ziet dat bij heel veel verhuurmakelaars geen courtage betaald hoeft te worden. De courtage wordt in rekening gebracht aan de toekomstige huurder. Tot zover nog geen echt probleem. Echter de huiseigenaar leert al snel dat hij zijn woning kan aanbieden bij meerdere makelaars, getuige de vele advertenties waarbij makelaars dringend huurwoningen zoeken.

De huiseigenaar denkt nu slim te handelen door inderdaad zijn woning aan meerdere makelaars in bemiddeling te geven. Door meer makelaars in te schakelen hoopt de huiseigenaar een veel betere zichtbaarheid te verkrijgen en dus een snelle verhuur van de woning. Dit geeft al snel problemen en onduidelijkheden voor de toekomstige huurders die op zoek zijn naar een geschikte woning.
Zij zien de huurwoning meerdere keren voorbij komen bij verschillende makelaars en denken wellicht dat er iets negatiefs aan de hand is met de bewuste woning.

Soms blijkt zelfs dat een makelaar de woning niet zelf in portefeuille heeft genomen maar heeft gekopieerd van een andere makelaar. Deze praktijk komt vaker voor dan men denkt. Deze makelaar gokt op het feit dat als een woningzoekende zich bij hem meldt voor de woning, hij het probleem kan oplossen door direct de eigenaar te bellen en vertellen dat hij wel een kandidaat heeft. In veel situaties zal de eigenaar overstag gaan, ondanks dat hij deze makelaar niet heeft uitgezocht.

Door het ontbreken van een deugdelijke opdrachtbevestiging tussen makelaar en huiseigenaar is deze laatste vrij om te doen en laten wat hij wil. Recente gevallen wijzen op een nieuwe tendens in de verhuur, het op het allerlaatste moment besluiten om niet te gaan verhuren.

Een makelaar heeft een kandidaat voor de huurwoning en doet samen met de woningzoekende een bezichtiging. De woningzoekende besluit dat hij de woning wil gaan huren onder de gestelde voorwaarden. De huiseigenaar wordt op de hoogte gesteld van de kandidaat en krijgt het groene licht om de zaak verder af te handelen. De benodigde documenten worden aangeleverd, zoals identificatie – bewijs van inkomen en meer. De huuropdrachtbevestiging wordt getekend door de toekomstige huurder en de huur, waarborg en courtage wordt vaak al voldaan. De makelaar heeft wederom contact met de huiseigenaar om de overdracht van sleutels te regelen en het ondertekenen van het huurcontract.

Nu komt de verrassing, de huiseigenaar heeft er nog eens over nagedacht en wil toch maar niet gaan verhuren. De redenen hiervoor zijn wisselend maar meestal erg vaag.
De makelaar moet nu de gehele procedure afblazen en de toekomstige huurder op de hoogte stellen van het feit dat hij de woning niet kan huren. Uiteraard is nu de verhuurmakelaar de boosdoener en een oplichter of charlatan.

Het zal de lezer van dit artikel inmiddels duidelijk zijn dat dit heel vreemde praktijken zijn. In de afgelopen jaren is er iets heel erg scheef gegaan in de verhuurbemiddeling en de hoogste tijd om hier iets aan te doen.

Voor de huiseigenaar hebben wij de aanbeveling om te vertrouwen op één goede en betrouwbare verhuurmakelaar. Maak goede afspraken en leg deze met elkaar vast in een opdrachtbevestiging. Een verhuurmakelaar die exclusief uw woning gaat aanbieden zal zich voor 100% inspannen om tot een geslaagde verhuur te komen.

Voor de woningzoekende is het goed om vooraf te informeren of de makelaar een duidelijke opdracht heeft om te woning aan te bieden en dat hij exclusief kan bemiddelen. Betaal vooral geen geld voordat er duidelijkheid is omtrent de instemming van de eigenaar met u als verhuurder.

Ook dit artikel laat weer eens zien dat een regulering van de verhuurbemiddeling de hoogste tijd is en dat hier een branchevereniging op zijn plaats is.

Verhuurmakelaar een vak?

Met dit eerste bericht wil ik direct duidelijk maken waar deze weblog ongeveer over zal gaan berichten.

In Nederland is het beroep van "makelaar" niet meer beschermt en dit geldt eveneens voor een verhuurmakelaar. Inmiddels begint het aardig vol te raken met bemiddelingsbureaus op gebied van huisvesting. Veel nieuwkomers maar ook reeds langer bestaande bemiddelaars nemen hun beroep en daardoor ook hun clientèle niet serieus.

Een korte zoektocht op Google levert websites van verhuurmakelaars op met woningen zonder foto's, geen of nauwelijks omschrijving en zelfs niet bestaand aanbod. Daarnaast geen vermelding van de huurvoorwaarden of niet rechtsgeldige voorwaarden, hoge inschrijfkosten en grote onduidelijkheid wie er achter de website / organisatie zit. Dit zijn maar een paar kanttekeningen die snel opvallen.

In het nieuws en op internet lezen wij met steeds grotere regelmaat negatieve berichten over dubieuze praktijken van verhuurmakelaars. Zaken zoals meervoudige – gelijktijdige bezichtiging van woningen, woonfraude zoals het onderverhuren van een huurwoning zonder toestemming, niet afdragen van ontvangen huur en waarborg aan de verhuurder zijn aan de orde van de dag.

Het wordt de hoogste tijd dat de branche van verhuurmakelaars zich serieus gaat bezighouden met zaken als gedegen onderzoek, kwaliteit, service en vooral meer openheid. Een gedegen beroepsopleiding zou hierbij ook positief aan kunnen bijdragen. Daarnaast zou een kwaliteitslabel, verstrekt door een onafhankelijke beroepsorganisatie, het kaf van het koren kunnen scheiden.

Om een eerste aanzet te geven is er een discussie forum gestart op het sociale netwerk van http://www.vastgoedjournaal.nl/. Dit forum staat open voor eigenaren en managers van makelaarskantoren en vastgoed beleggers om mee te denken en te discussiëren over de verbetering van de kwaliteit.

Voor zowel de woningzoekenden als (potentiële) verhuurders wordt aangeraden om eerst eens goed rond te kijken voordat men in zee gaat met een verhuurmakelaar. Controleer eerst eens de voorwaarden, kijk goed naar de procedures en of er een klachtenregeling en een bescherming van de privacy is. Is de voorlichting op gebied van huren en verhuren helder en duidelijk, en is de onderneming ingeschreven bij het handelsregister en zijn alle adres- en contact gegevens aanwezig. Google ook eens met zoekwoorden als “klachten – geschillen – nieuws” in combinatie met de naam van de organisatie. Soms komen er verrassende zaken bovenwater.

Nu moet u niet direct denken dat alle bemiddelaars in woonruimte hetzelfde zijn. Gelukkig hebben veel verhuurmakelaars een goede reputatie en een hoge mate van betrouwbaarheid. Het is de minderheid van de zogenaamde “cowboys” die ons vak een slechte naam bezorgen.